Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Этап №2 — подготовить документы
Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.
-
Договор основания;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
-
Акт приема-передачи;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
-
Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
- Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
- Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
- Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.
Сроки оформления жилья в собственность
После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»).
Есть два варианта развития событий:
- вы можете получить отказ;
- вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.
Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:
- Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
- Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
- Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
- Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
- В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.
Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Подготовка документов для регистрации собственности
Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.
Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:
- Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц.
- Оригинал ДДУ.
- Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения.
- Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.
Переуступка прав по ДДУ в новостройке.
Заключение ДДУ возможно, если квартира в новостройке приобретается непосредственно у застройщика. В случаях, когда продавцом выступает соинвестор или квартира покупается у третьего лица, заключается иной вид договора – уступка прав. Оформление переуступки ДДУ подразумевает передачу не квартиры, а обязанностей и прав, которые предусмотрены договором.
В процессе участвуют не две, а три стороны: продавец, подписавший ДДУ с застройщиком, покупатель и сама строительная компания. После заключения сделки, все возникающие вопросы покупатель решает с застройщиком.
Особенность договора переуступки прав в том, что права передаются задолго до момента сдачи объекта и возможности его эксплуатации. Передача прав возможна до получения акта приемки-передачи, но сделать это без участия организации застройщика невозможно. Если же договор ДДУ был заключен после оформления ипотеки, покупаемая квартира находится под обременением. В этом случае потребуется разрешения банка на заключение сделки.
Одной из особенностей цессии (договора переуступки) является то, что после замены одной из сторон (лица, являющегося покупателем недвижимости по ДДУ) условия начального договора не изменяются. Застройщик продолжает отвечать перед новым покупателем по тем же обязанностям, указанным в первичном договоре. В результате при расторжении такого договора покупатель сможет вернуть себе не цену, которая была заплачена им по договору переуступки прав. А первоначальную стоимость объекта, которая была оплачена при заключении ДДУ первым покупателем. Еще один нюанс – застройщик имеет право запрашивать процент за заключение подобной сделки – на законодательном уровне этот вопрос не урегулирован.
Переуступка прав по ДДУ может проводиться с физическими или с юридическими лицами. Заключившими ДДУ с застройщиком или получившими квартиры в счет оплаты работ либо услуг. К примеру, компания-застройщик может передавать часть квартир муниципальному образованию, предоставившему землю для строительства объекта.
Нюансы регистрации права собственности при ипотеке
Регистрация собственности при наличии ипотеки имеет свои нюансы. Несмотря на то, что квартира принадлежит собственнику, на нее накладывается обременение согласно ипотечному кредитному договору. Проводить какие-либо регистрационные действия становится возможно только после согласования с кредитной организацией, выдавшей ипотечную ссуду. Поэтому для владельцев ипотечной квартиры процедура регистрации (неважно, через МФЦ, Госуслуги, лично или по почте) не заканчивается после подачи документов в Росреестр и получения ответа.
Полная процедура оформления ипотечного жилья в новостройке состоит из нескольких шагов:
- регистрация недвижимости в Росреестре;
- оценка квартиры у независимых оценщиков;
- сдача документов в кредитную организацию;
- оформление закладной на квартиру.
В некоторых случаях, согласно кредитному договору, закладная оформляется до оформления недвижимости в Росреестре, и сдается вместе с остальными документами. Но в последнее время крупные банки (Сбербанк, Газпром, ВТБ) указывают в правилах, что на это дается 3-6 месяцев после регистрации первоначальных документов.
Важно понимать, что многофункциональный центр лишь посредник между гражданами и ведомствами, оказывающими государственные услуги. Поэтому попытки выяснять с ними отношения по поводу состава документов, которые необходимо представить, или иным вопросам не обоснованны
Они лишь принимают установленный перечень обязательных бумаг и передают их на обработку в государственный регистрационный орган.
Бланков договоров сделки в МФЦ нет и помочь его составить они не имеют возможности
Поэтому важно участникам заранее самостоятельно позаботиться о составлении и подписании его, а затем передать уже готовый для регистрации. Это довольно просто, если не требуется нотариального заверения
Квартира, купленная с привлечением ипотечного кредитования, сразу регистрируется за владельцем, но в выписке из ЕГРН будет указано, что существует соответствующее обременение. Снять его можно только после полного погашения долга перед банком.
Право на квартиру в новостройке могут зарегистрировать собственники самостоятельно или доверить это компании-застройщику. Правда, во втором случае на это может уйти больше времени.
Необходимые документы
Документы для оформления частной собственности нужно подготовить заранее, чтобы не затягивать время, собирая бумаги.
Список документов для оформления квартиры в собственность следующий:
- паспорт участника долевого строительства;
- ДДУ;
- акт приема-передачи, который доказывает удовлетворенность клиента результатом работ;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома, где находится отдельное помещение;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Перечень документов для Росреестра, необходимых для оформления права собственности, может быть расширен. Так, кроме перечисленных бумаг, могут запросить:
- свидетельство о рождении ребенка (если ему будет определена доля);
- кредитный договор либо закладная на объект (берется в банке, если покупка потребовала ипотечного кредитования);
- доверенность на представление интересов дольщика (если процедура регистрации права собственности производится третьим лицом);
- согласие супруга на заключение договора ДУ.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Какой документ подтверждает право собственности на квартиру
С 2016 г. свидетельства о собственности не выдаются: их заменила выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она подтверждает, что вы являетесь владельцем указанной квартиры.
Важно помнить, что существует 2 понятия:
- Для права владения достаточно купить недвижимость.
- Чтобы человек получил право собственности, надо подавать документы для регистрации. Формально их перечень в 2022 г. сократился, поскольку госорганы должны сами делать запросы в часть соответствующих инстанций. Но на практике процесс может затянуться, поэтому граждане предоставляют бумаги изначально.
Важно отличать следующие виды документов на недвижимость:
- Правоустанавливающие подтверждают юридические события: заключение сделки, факт возникновения нового объекта недвижимости. К их числу относятся договор купли-продажи или приватизации, акт ввода в эксплуатацию. По сути это бумаги, на основании которых возникло право.
- Правоподтверждающий представляет собой выписку из ЕГРН. Она удостоверяет, что объект недвижимости — ваша собственность. В тексте указывается и правоустанавливающая бумага, на основании которой возникло право. Раньше выдавались и свидетельства (зеленые, синие, розовые), но они были отменены.
Чтобы зарегистрировать свою собственность и получить подтверждающий документ, подавайте заявление от имени заинтересованных лиц. На основании предоставленной выписки вы можете совершать сделки с недвижимостью или брать кредиты под ее залог.
Дополнительные документы для регистрации права собственности на объект недвижимости
В зависимости от особенностей ситуации требуются дополнительные документы для оформления права собственности на вашу квартиру. В список входят следующие бумаги:
- разрешение органов опеки, если в квартире живет ребенок, не достигший 14-летнего возраста;
- согласие опекуна или родителя, если одной из сторон выступает несовершеннолетний;
- отказ от преимущественного приобретения квартиры, который подписывается совладельцами помещения и заверяется у нотариуса;
- согласие владельцев доли, если недвижимость находится в долевой собственности;
- выписка из домовой книги, удостоверяющая отсутствие прописок;
- согласие мужа или жены на осуществление юридических действий с недвижимостью, если та была куплена в браке;
- по необходимости — доказательства, что квартира приобреталась не в браке.
Документы на право собственности квартиры для подачи в МФЦ не отличаются от перечисленных: обращаетесь ли вы в Росреестр или в центр, оказывающий услуги, список остается без изменений.