Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести совместную собственность в долевую собственность или обратно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Обязательно ли выделять доли?
Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.
Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.
- Паспорта всех владельцев.
- Документы на право собственности всех сторон соглашения.
- Составленное соглашение.
- Паспорта всех владельцев имущества.
- Документы, подтверждающий право владения данным имуществом на каждого из совладельцев.
- Разрешение из органов опеки (актуально в первую очередь в том случае, когда одним из совладельцев является несовершеннолетнее лицо).
- Соглашение о разделе имущества (в случае с супружеской парой роль данного документа может играть брачный контракт).
- Свидетельство о заключении и/или расторжении брака (в зависимости от ситуации). Актуально только для бывших или действующих супружеских пар.
- Доверенность на представителя (если требуется).
Документы для перевода собственности в долевую
Фактически самым важным документом для перевода собственности в долевую является подтверждение согласия сторон. При этом не важно, идет речь о совместном имуществе супругов, соседях по коммунальной квартире или бизнес-партнерах.
Согласие сторон может быть выражено в виде:
- простого письменного соглашения с паспортными данными и данными объекта сделки;
- нотариально оформленного соглашения на государственном бланке;
- договора установленного образца (для юридических лиц) или составленного юристом;
- брачного договора между супругами.
Помимо этого потребуются документы, подтверждающие права изначальных владельцев или владельца. Например, перевести недвижимость в долевую можно с выпиской выпиской из Единого государственного реестра (ЕГРН), авто — с паспортом транспортного средства.
Еще для смены вида собственности нужны подтверждения ее характеристик. Например, паспорт квартиры с указанием планировки и площади или кадастровый паспорт земельного участка.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Законопроект вносит существенные коррективы в механизм раздела общего имущества мужа и жены. Уже не редкость покупка в долевую собственность супругами недвижимости. Но если этого не было делано, судам при разрешении спора о разделе имущества между мужем и женой предписывается в обязательном порядке по аналогии с п. 1 ст. 254 ГК изначально устанавливать размер доли каждого из супругов во всей их общей собственности и перечень объектов, которые передаются одному из них в счет установленной судом его доли в совместном имуществе. Такой подход позволит не поднимать всякий раз в суде вопрос об определении размера доли каждого, если, например, они делят не все сразу.
При этом права на объекты, не распределенные между супругами в соответствии с долями, определенными судебным актом, будут принадлежать им в указанных долях с момента вступления в силу судебного акта. В том случае, если права на данные объекты подлежат государственной регистрации (например, регистрация общей совместной собственности супругов), будут подлежать регистрации и права каждого на соответствующие доли в этом объекте. Аналогичные права у них возникают в отношении нераспределенного имущества и в случае, если ими ранее было заключено соглашение о разделе, в котором они определили доли каждого.
В законопроекте предлагается при разделе в судебном порядке установить ограничение на дробление бизнес-активов (прав участия в различных корпоративных структурах — это доли в уставном капитале, акции, паи) по причине несоразмерного уменьшения их стоимости. В этих случаях предписывается признавать такие активы принадлежащими тому супругу, который осуществлял в их отношении единоличное или преимущественное пользование, в счет стоимости его доли в общей собственности. Если же стоимость бизнес-активов, передаваемых одному из них, превышает стоимость причитающейся ему доли, то в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация.
Когда муж или жена не в состоянии сразу после окончания судебного разбирательства по спору о разделе собственности выплатить другому денежную компенсацию, предусматривается право суда не только отсрочить или рассрочить такую выплату, что разрешено и сейчас, но и установить в ее обеспечение залог и запрет на отчуждение бизнес-активов или иного имущества. Это позволяет обеспечить баланс интересов бывших супругов.
Дарение части земельного участка
Дарение – безвозмездная сделка, от которой даритель не должен получать выгоды.
- Даритель – несовершеннолетний или недееспособный.
- Одаряемый – руководитель или врач лечебного отделения, в котором находится или лечится даритель.
- Если не было получено согласие других собственников или супруга.
- Если участок находится в пограничной зоне, его нельзя дарить людям, не являющимися гражданами России.
Можно включить такие условия:
- если даритель переживёт одаряемого, земля вернётся к нему;
- доля перейдёт к новому владельцу не сразу после подписания, а через определённый промежуток времени или после какого-либо события (например, свадьбы или рождения ребёнка).
Как оформить дарственную на часть земли? Для того, чтобы подарить часть земельного участка, нужно:
- Собрать необходимые документы.
- Составить дарственную.
Документы для перевода собственности в долевую
Фактически самым важным документом для перевода собственности в долевую является подтверждение согласия сторон. При этом не важно, идет речь о совместном имуществе супругов, соседях по коммунальной квартире или бизнес-партнерах.
Согласие сторон может быть выражено в виде:
- простого письменного соглашения с паспортными данными и данными объекта сделки;
- нотариально оформленного соглашения на государственном бланке;
- договора установленного образца (для юридических лиц) или составленного юристом;
- брачного договора между супругами.
Помимо этого потребуются документы, подтверждающие права изначальных владельцев или владельца. Например, перевести недвижимость в долевую можно с выпиской выпиской из Единого государственного реестра (ЕГРН), авто — с паспортом транспортного средства.
Еще для смены вида собственности нужны подтверждения ее характеристик. Например, паспорт квартиры с указанием планировки и площади или кадастровый паспорт земельного участка.
Зачем оформляется право собственности на долю в квартире
Переход права собственности от одного человека к другому требует обязательного оформления. Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в Росреестре. Ответственность за отсутствие регистрации доли в квартире в виде штрафа указана в статье 19.21 КоАП.
Физических лицам предусматривается наложение штрафа до 2000 рублей. Если новый владелец доли в квартире не зарегистрировал появившуюся у него недвижимость на себя, то он не сможет ее ни продать, ни обменять, ни подарить, ни завещать.
Необходимость в оформлении права собственности на долю может возникнуть в следующих случаях:
- при погашении ипотечного кредита материнским капиталом, когда обязательно выделяются доли в квартире детям и каждому из родителей;
- при наследовании доли собственности как по завещанию, так и по закону;
- в процессе приватизации недвижимости;
- при оформлении дарственной на квартиру, когда несколько человек становятся владельцами долей;
- при покупке доли квартиры;
- в процессе развода, когда бывшие супруги делят квартиру между собой.
Продажа собственности
Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.
Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.
Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.
При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.
Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году.
Переоформление квартиры
Возможны ещё несколько способов, с помощью которых можно переоформить недвижимость на других людей. Это рента и залог. Договор ренты подразумевает переоформление прав на жильё при условии выплаты определённой денежной суммы через равные промежутки времени (обычно ежемесячно). Этот способ часто используют пожилые одинокие люди, переоформляя свою квартиру и получая взамен услуги по уходу или дополнительные денежные средства.
Для оформления прав собственности на жильё на внуков, кроме дарения, часто используется завещание. При всех своих положительных сторонах этот способ имеет и наибольшую уязвимость с точки зрения возможности его оспаривания. Оспорить завещание могут родственники, не указанные в нём, но имеющие права на часть наследства.
Как переоформить квартиру на обоих супругов
Когда вычет распределяется (100/0), то есть одному – все, другому – ничего, супруг, который получает вычет в полном объеме должен подать соответствующее заявление в налоговую. Также нужно отметить, что другой супруг в этой ситуации не теряет своего права на вычет в дальнейшем, в случае, если не было его обращения в налоговую. Наличие заявления, составленного совладельцами квартиры, о распределении имущественного налогового вычета и представленного в налоговые органы одним из совладельцев не служит основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, которые указанны в заявлении.
Получается, что нет разницы, оформляете вы квартиру на одного из супругов или в совместную собственность, так как и в том и другом случае налоговый вычет для супругов будет распределен между ними в любой пропорции, согласно их заявления. Причем, в случае получения максимального вычета одним супругом, не лишает права получить вычет в будущих сделках другого супруга.