Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Арендатор не платит арендную плату за автомобиль. Что делать в этом случае? Такие случаи не являются редкостью в юридической практике. Должники не только отказываются платить, но и не возвращают ценное имущество – автомобиль. И владельцы авто часто спрашивают о том, можно ли самому забрать машину.
Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?
Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?
Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором. К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.
Если меры не дали результата
Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.
Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.
Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.
Иск в суд — это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Оценка перспективы ведения дела | Бесплатно |
| Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов | 10 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции) |
| Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
50 000 |
| Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой / апелляционной инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Исполнительное производство | 5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы |
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру? — Аренда — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Рассказываем, как быть в ситуациях, когда замечательный жилец, поселившийся в вашей квартире, перестал платить за проживание и отказывается при этом съезжать.
10 сентября 2021
Представим ситуацию: вы — собственник квартиры, который собрался с силами и решился сдавать жильё в наём. Этап поиска подходящего арендатора позади: вы долго изучали разных кандидатов, потому что сдавать квартиру кому попало совсем не хочется, и выбрали самого подходящего.
Договорились об условиях проживания, жилец въехал. Возможно, первое время всё идёт хорошо: квартплата поступает вовремя, соседи не жалуются, квартира цела и невредима.
Но если вы зашли в эту статью, то на каком-то этапе сдачи жилья в наём столкнулись с отказом арендатора уплатить арендную плату за съёмную квартиру.
Проходит месяц, второй, третий — но ситуация не меняется: деньги не поступают на ваш счёт, а жилец продолжает занимать жилплощадь, которая по закону принадлежит вам, и отказывается съезжать. Рассказываем, что делать, если арендатор не платит арендную плату и не собирается освобождать квартиру.
Важно понимать, что в такой ситуации простых способов выселить жильца не существует. Ни в коем случае нельзя выгонять арендатора, который не платит и не съезжает, силой.
Иногда собственники считают, что они могут приехать в квартиру, когда нанимателя нет дома, выставить все его вещи за дверь и сменить замки. Суровая правда жизни заключается в том, что делать так нельзя: это уголовно наказуемо.
По закону нельзя просто так взять и физически выгнать человека, даже если он нарушил условия проживания.
Единственный официальный способ выселить арендаторов квартиры, которые не платят, — через суд. Если у вас есть договор, процесс будет чуть легче, а если договора нет — сложнее.
Юристам часто задают вопрос: «Арендатор не платит арендную плату, могу ли я забрать его имущество?» Это довольно распространенная ситуация, когда должник освобождает помещение по решению суда или предварительному решению, но не выполняет свои финансовые обязательства. Вернуть его деньги в судебном порядке можно, но это долго, и, тем более, не факт, что приставы найдут у него хоть какое-то имущество на момент вынесения решения. Что делать в такой ситуации?
Законность и неправомерность удержания товара арендатором регулируется статьей 359 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, установлено, что удержание имущества возможно при следующих условиях: наличие договорных отношений по предмету удержания, составление и подписание документа об удержании. Чтобы сделать все правильно, необходимо проконсультироваться с юристом и воспользоваться следующими рекомендациями:
- Ограничить доступ должника к объектам.
- Опишите все свойства. Для подтверждения описи пригласить неплательщика, а в случае его отказа нотариуса. Тогда документ будет действительным.
- Направить должнику письменное уведомление с описью оставшегося имущества.
- Примите меры, чтобы сохранить его в безопасности. Это прямая обязанность собственника.
- Нельзя хранить вещи, которые во много раз превышают сумму долга. Это незаконно и может повлечь за собой иск о возмещении ущерба (например, простоя дорогостоящего оборудования).
- Взыскание задержанных предметов возможно только по решению суда. Вы не можете продать недвижимость самостоятельно.
Аренда жилья: заключать или не заключать договор?
И если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? При аренде жилья также можно избежать проблем. И нередки случаи, когда должник пропадает, оставляя долги за коммуналку, испорченную технику и испорченный ремонт.
Такие проблемы в значительной степени предотвращает аренда. Он регулирует многие вопросы, от того, кто должен оплачивать счета за электроэнергию и воду, до требований об одностороннем расторжении договора по требованию одной из сторон и размера компенсации.
Стандартный договор устанавливает:
- условия аренды;
- сумма оплаты за проживание;
- обязанности и права обеих сторон;
- причины досрочного увольнения;
- сроки оплаты коммунальных услуг.
Опись ценных активов также прилагается и заверяется обеими сторонами.
Отказ от возврата арендованного имущества
На практике распространённой является ситуация не только невнесения арендных платежей нанимателем, но и невозврата арендованного имущества. Согласно положениям ст. 622 ГК РФ после окончания срока действия договора (в том числе, в случае его досрочного расторжения) наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том виде, в котором оно было получено в пользованием (с учётом нормального износа). Если этого не происходит, арендодатель вправе требовать выплаты арендных платежей за всё время просрочки возврата.
Предположим, арендатор не вносил арендные платежи, на основании чего договор был расторгнут. Однако возвращать арендованное имущество он не собирается. В таком случае целесообразно будет обратиться в суд с иском об устранении преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств. Структурно такой иск будет состоять из двух частей:
- прошение об устранении преград в пользовании имуществом арендодателя (арендованным);
- прошение о взыскании денежных средств за всё время просрочки возврата имущества.
При этом закон не ограничивает срок, за который могут подлежать взысканию арендные платежи – средства должны быть оплачены за весь срок просрочки возврата.
Также в самом договоре аренды может быть установлено право арендодателя на начисление штрафных санкций (неустойки). Наиболее разумным является начисление неустойки в случае наличия упущенной выгоды арендодателя. В таком случае последний имеет право требовать возмещения абсолютно всех убытков, понесённых в результате неправомерных действий нанимателя. К таким убыткам могут относиться упущенная выгода и другие виды прямых убытков.
Важным моментом при включении упущенной выгоды в сумму иска является доказательность наличия таких убытков. Примером может быть оферта к заключению договора аренды этого же имущества, полученная от третьего лица. В таком случае, сумма упущенной выгоды будет равна сумме, которую предлагал в качестве арендной платы наймодателю новый потенциальный наниматель.
К иску о расторжении договора, устранение преград в пользовании имуществом и взыскании денежных средств необходимо прикрепить максимальное количество доказательств правоты арендодателя. Такими доказательствами могут выступать:
- уведомления о расторжении договора и устранении нарушений;
- сам договор аренды;
- письма с требованиями возврата арендуемого имущества;
- документы, подтверждающие наличие упущенной выгоды.
Чем более доказательным будет иск – тем более высокой является возможность его удовлетворения.
Таким образом, можно выделить следующие виды санкций за невнесение арендной платы:
- досрочное расторжение договора;
- досрочное внесение арендной платы;
- расторжение договора с начислением штрафных санкций.
Все эти санкции могут быть применены арендодателем и являются абсолютно законными.
Как взыскать с арендатора долг по арендной плате?
Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.
Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем. Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.
Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.
Как взыскать долг через суд?
Как взыскать долг по расписке с физ. лица?
Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.
Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.
Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.
Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.
Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Исполнение решения суда
Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.
Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.
Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер. Решение суда сдать судебным приставам. И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.
Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.
Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.
Односторонняя приемка имущества
При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.
Рекомендация:
- В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
- При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб) - Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
- Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора
Резюме: чек-лист действий арендодателя
1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.
2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.
3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.
4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.
5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:
- Создать комиссию по приемке имущества
- Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
- Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
- Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке
Расторжение договора аренды
Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.
С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.
При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.
Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.
Сделать это можно в любое время.
В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.
Здесь два варианта.
Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.
Второй. Ждать окончания действия договора.
Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.
Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. НК РФ).