Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О договоре управления как основе работы УО». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант. Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков. Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.
Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.
Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно. Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.
Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.
Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:
- разрешение на строительство;
- свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
- Устав ЖСК.
Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:
- инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
- инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
В чем отличия между ними?
| ДДУ | ЖСК |
| Средствами и финансами управляет третья сторона. | Все расходы прозрачны и контролируются любым из участников. |
| Застройщика могут признать банкротом или лишить прав на возведение сооружений. | Даже, если наёмные рабочие не справляются с задачей, их можно поменять. |
| Сроки оговариваются заранее и могут затягиваться. | В зависимости от вложенных усилий и средств, процедуру можно ускорить. |
| Облагается налогом. | Налоги платить не нужно. |
Заключение договоров на оказание коммунальных услуг
При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.
Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Договор ЖСК и устав ЖСК — звенья одной цепи
Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.
В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.
Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?
Как правильно оформить?
Такой документ играет большую роль в том, насколько комфортно будет жить собственнику, поэтому необходимо знать, как верно оформить отношения с правлением товарищества.
- С чего начать? Нужно определиться с тем, управляет ли уже кто-то вашим домом. Если нет, то необходимо инициировать собрание, где будет решено, либо создать собственное ТСЖ, либо доверить управление существующей организации из соседнего дома. Если большинство жильцов дома уже подписали договоры с неким ТСЖ, тогда и остальным дорога туда же.
- Где оформить? Оформить, то есть подготовить документ собственник может и самостоятельно. Однако лучше прийти в офис ТСЖ, где вам предоставят бланк для заполнения.
-
Какие документы нужно предоставить? Для того чтобы подтвердить свою личность, а также право собственность на помещение в этом доме необходимо взять с собой нужные документы:
- паспорт;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- кадастровые документы;
- справку из БТИ, в которой будет указано количество прописанных в квартире граждан, а также отсутствие задолженности за собственником.
Это документы, которыми владеет гражданин, а для передачи в ТСЖ потребуются еще и их копии.
В свою очередь ТСЖ тоже представляет для ознакомления свою документацию:
- Устав организации.
- Документы о регистрации из налоговой службы.
Образец договора между ТСЖ и управляющей компанией
- содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
- гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
- согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2021 года предоставлять коммунальные услуги;
- выбирать исполнителей ремонтных работ;
- контролировать соответствие договорам;
- фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
- подготавливать дома к зимней эксплуатации;
- следить за техническим состоянием домов;
- представлять товарищество в судах;
- гарантировать сохранность объектов;
- обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
- сохранять техническую документацию;
- вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
- выполнять обязательства, прописанные в договоре.
- использовать имущество в доме согласно его назначению;
- оплачивать услуги согласно установленному порядку;
- давать свободный доступ к помещениям, для осмотра, обслуживания и ремонта;
- за счет своих средств осуществлять ремонт;
- в течение 1 недели уведомить УК о выселении жильцов;
- самостоятельно снимать показания счетчиков.
Когда и в каких случаях заключается?
Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.
Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.
Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.
Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.
Преимущества и недостатки системы
Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:
- данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
- договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
- его не нужно регистрировать в Росреестре;
- вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
- вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
- собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.
Недостатками вступления в кооператив является то, что:
- ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
- Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.
В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.
О рисках ЖСК и ЖНК вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:
- выходе из кооператива;
- оплате паев;
- деятельности;
- регистрации;
- членстве;
- и общем собрании собственников.
Проведение лицензионного и жилищного контроля
В течение пяти рабочих дней после заключения договора с ТСЖ УО должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД и протокол собрания, на котором было принято решение о выборе УО. В тот же срок УО направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Таким образом, МКД попадает в лицензию управляющей организации.
Окончательное решение о включении МКД, в котором уже создано ТСЖ, в лицензию УО принимает ГЖИ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Как показывает практика, такие случаи – не редкость.
Если решение ГЖИ положительное, то с момента включения МКД в лицензию в отношении управляющей компании начинает осуществляться лицензионный контроль. Но так как дом в то же время находится под управлением ТСЖ, в его отношении осуществляется жилищный надзор.
Здесь может возникнуть неоднозначная ситуация: с одной стороны, административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора, с другой – управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля.
Для того, чтобы избежать разногласий между ТСЖ и УО в вопросе об оплате штрафов, рекомендуется включить соответствующие условия в договор управления.
Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?
Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.
Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство, реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.
ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.
Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.
Как подготовиться к созданию ТСЖ
Создание ТСЖ и отказ от услуг управляющей организации требуют серьезной подготовительной работы.
Инициативная группа
Если вы — инициатор создания в доме ТСЖ, вам нужно найти среди собственников помещений как минимум троих активных единомышленников. Эти люди затем, скорее всего, станут членами правления ТСЖ.
Проект по созданию ТСЖ
Инициативная группа, прежде чем собирать жильцов и агитировать за ТСЖ, должна между собой обсудить ряд вопросов и спланировать дальнейшую работу.
Первый вопрос, на который надо ответить, это причина создания ТСЖ. Зачем, почему, для чего, чем это лучше текущего положения. Сразу надо подумать о планах на ближайший год и на будущие годы. Должен быть долгосрочный проект с целями и задачами, иначе инициатива не найдет поддержки у соседей. Помимо конкретных действий по улучшению жизни дома, нужно продумать, как это реализовать, за счет чего.
Расчеты
Нужно составить смету доходов и расходов ТСЖ на ближайший год. Информацию по стоимости разных видов работ и зарплатам можно узнать у председателей уже созданных в вашем районе ТСЖ, а можно самостоятельно запросить расценки у поставщиков и будущих работников. Это работа не на один день, но она очень важна для дальнейшего успеха всего проекта.
Организационные вопросы
Когда проект по созданию ТСЖ сформирован, определены цели и задачи, и стало понятно, какими вы хотите увидеть дом и двор через год, через пять лет и т. д., можно приступать к организационным моментам. Теперь вам есть что ответить другим собственникам помещений на вопросы, которые неизбежно будут заданы.
До проведения общего собрания собственников нужно подготовить устав товарищества и документы для проведения ОСС. С этим может помочь юрист. Ни одна статья в интернете по данной теме не может охватить всех нюансов, а их при организации ТСЖ может проявиться много. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому юридическая консультация может быть полезна.
Характерные признаки договоров
| Договор дольщика | Договор пайщика |
| Регулируется ФЗ №214 | Регулируется ФЗ №215 |
| Обязательно регистрируется в ФС ГРКК | Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию |
| Стоимость квадратного метра не меняется | Возможное удорожание стоимости квартиры |
| Установленные даты начала и окончания строительства | Временные рамки строительства четко не оговорены |
| Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома | Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено |
| Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию | Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта |
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.