Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расселение жильцов приватизированной квартиры при реновации». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Принудительный размен через суд
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку
ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян
Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.
«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.
По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности
В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2021 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.
Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.
«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей.
Мы жили в доме на Преображенской площади, нашими соседями была семья муниципалов – папа, мама, сын. Они, например, получили две квартиры. Муж с женой не участвовали в приватизации и накануне рассела развелись. Отец получил однушку 37 кв.м., мать с сыном получили двушку 54 кв.м.
Получается, что они разменяли свою двухкомнатную квартиру 42 кв.м. на две квартиры 37 кв.м. и 54 кв.м. Итого 91 кв.м. в новом доме, в тех же краях. В денежном эквиваленте на расселе они заработали около семи миллионов рублей, а может и больше.
Согласно п.2 ст.69 ЖК РФ как наниматель, так и члены его семьи приобретают по отношению к собственнику (то есть государству или муниципальным органам) одинаковые обязанности и права. В случае смерти нанимателя остальные домочадцы сохраняют право бессрочного пользования квадратными метрами.
Пошаговая инструкция по переоформлению жилплощади выглядит так:
- Будущий квартиросъемщик получает согласие остальных жильцов и обращается в территориальный жилищный орган. Согласие может быть оформлено нотариально или выражено в виде личной подписи под заявлением на заключение соглашения.
- Между администрацией и заявителем заключается договор социального найма.
- Если зарегистрированные в квартире лица не хотят выбирать одного нанимателя, договор подписывается с несколькими жильцами, которые становятся сонанимателями.
Кроме заявления, в государственный или муниципальный орган должны быть предоставлены документы по списку. В этот перечень входит:
- Паспорта всех прописанных в квартире домочадцев, а также свидетельства о рождении детей.
- Выписка из домовой книги.
- Свидетельство о смерти прежнего квартиросъемщика и договор соцнайма, который был с ним подписан.
- Справка о том, что умерший был снят с регистрационного учета.
После подписания соглашения квартиросъемщику необходимо явиться в ЖКУ, сотрудники которого внесут изменения в лицевые счета. Теперь можно заниматься оформлением недвижимости в собственность.
Как разменять квартиру, если она не приватизирована
Желающие взять жилье большей площади могут купить недостающие метры. По условиям программы на это дается скидка 10%. Но выбрать район не получится, поскольку переехать можно лишь в тот, в котором очередник должен получить квартиру по плану*.
Справка. Продажу дополнительных метров производит Фонд реновации, а не застройщики, риэлторы или другие собственники.
Оплатить дополнительную площадь можно не только своими деньгами, но и с помощью ипотеки, маткапитала, государственных субсидий или расплатиться жилищным сертификатом.
*Узнать о том, какое жилье получают участники проекта, вы можете в нашей статье: отзывы переехавших.
В некоторых ситуациях люди при переезде хотят получить вместо одной квартиры две. Программа это предусматривает, причем так можно сделать даже бесплатно. Только при желании расшириться нужно вносить доплату.
Реновация направлена прежде всего на дома, возведенные в 50-70-х годах XX века. В то время купить жилье было непросто, поэтому под одной крышей нередко жили две-три семьи. Если они до сих пор не обзавелись отдельной жилплощадью, то у них будет огромное желание разъехаться во время переезда по реновации.
Вариантов, как по реновации получить две квартиры вместо одной, существует два:
- получить две маленькие студии или однушки, но бесплатно;
- разъехаться с доплатой.
Первый вариант не всегда осуществим по причине того, что в разных округах местные власти могут устанавливать свои ограничения. Поэтому необходимо сначала проконсультироваться. Напишите специалисту в чат о вашем желании, и он подскажет порядок действий.
Трехкомнатную квартиру можно разменять на двухкомнатную и однокомнатную. Если площадь обоих объектов будет больше имеющейся, то нужно сделать доплату.
Когда проживающие в 3-комнатной кв. жильцы хотят разъехаться в три разные квартиры, им проще попросить денежную компенсацию и приобрести недвижимость самостоятельно.
Из трешки можно переехать в две однушки без дополнительных взносов.
После внесения изменений в программу реновации 11 марта 2019 г., у собственников появилась возможность выбирать район проживания. Эта инициатива призвана ускорить расселение домов в рамках первой волны проекта за счет переезда жителей в уже готовые объекты по всей Москве. Но площади в других районах будут предоставлены только при наличии ресурса свободных помещений, находящихся в управлении Московского Фонда реновации.
Закон не запрещает обменивать городскую квартиру на другое жилье. Если до переезда семья жила по договору социального найма, то они получат новую квартиру уже в собственность. Общие правила обмена приведены в ст. 72 ЖК РФ.
Это делается через суд. Для этого необходимо подать заявление о разделе имущества. Если в квартире проживают супруги, то им нужно оформить развод и таким образом разделить имеющуюся у них собственность.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
- Единый жилищный документ (для столицы).
- Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
- Договор соцнайма.
- Удостоверяющие личность документы.
- Набор документов, используемых во время проектирования.
- Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Как разъехаться семье при реновации
Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.
Власти сказали
В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации.
И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий: «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.
Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».
Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.
КАК ДАЮТ КВАРТИРЫ СОБСТВЕННИКАМ ПРИ СНОСЕ ПЯТИЭТАЖКИ / ОСОБЕННОСТИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ
Квартиры при сносе пятиэтажек дают уже не первое десятилетие, система отработана. Ниже представлены основные пункты, которые нужно учесть при сносе вашего дома.
- На рассел сносимой пятиэтажки выделяется один год. То есть у вас в запасе целый год, чтоб решить свои жилищные проблемы. Не спешите и не паникуйте, время есть.
- Изучите закон о реновации, последняя редакция № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года, там все прописано подробно. Если кратко, то снос дома – не улучшение жилищных условий, а смена ветхого жилья на новое, но нет ничего плохого, если вы улучшите свои жилищные условия за счет государства.
- Жильцы делятся на два вида: собственники и пользователи. Собственник – тот, кому принадлежит квартира на основании договора передачи, если это была приватизация, т.е. государство безвозмездно передало квартиру в собственность или есть договоры дарения или свидетельства о собственности на основании вступления в наследство или на основании договора купли-продажи жилья.
- Пользователь муниципал–это тот, кто зарегистрирован в квартире, раньше это называлось пропиской на муниципальной жилплощади, квартира принадлежит государству в лице правительства города Москвы.
Как разменять квартиру, если она не приватизирована
Завещание – это односторонняя сделка. В отличии от других способов перехода права собственности, таких как продажа или дарение, в завещании можно указать любое имущество. В том числе и то, которое не принадлежит завещателю. Возможно гражданин только планирует оформить приватизацию, поэтому заранее вписывает в волеизъявление квартиру.
Отличие от приемки объекта недвижимости от застройщика дольщиком (по ДДУ) или покупателем (по договору купли-продажи) состоит в том, что, как правило, при осмотре по реновации представитель города отсутствует. Вам просто даются ключи в офисе так называемого штаба расселения (расположенного где-то рядом с этой новостройкой), но никто вас не сопровождает, акты сдачи-приемки не составляются.
В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2021 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен».
Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Брат супруга еще больше усугублял ситуацию — он любимый ребенок в семье и ему всегда все прощается. Все его проступки считаются шалостями. Парню 4 десяток пошел — он нигде официально не работает, выпивает периодически и что самое паганое — в пьяном угаре сходит с ума. Раннее был зарегистрированн случай его психоза, после чего он некоторое время пробыл в дурке, после чего его от туда забрала бабушка — пожалела.
Интересное: Реквизиты госпошлина в загс на заключение брака в 2020 году
Итак, по порядку: При решении обменять муниципальную квартиру в Москве необходимо заручиться согласием всех прописанных в ней граждан, даже тех, кто давно в ней не живет. В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане. нужно получить согласие на процедуру от органов попечительства и опеки. Стоит иметь в виду, что они могут отказать, если, по их мнению, будут нарушены законные права данных граждан. После получения согласия всех прописанных в квартире граждан стоит заняться подбором вариантов будущего жилья.
Размен Муниципальной Квартиры С Чего Начать
- Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
- Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
- Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
- Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.
Если кто-либо из зарегистрированных в обмениваемой квартире граждан, не согласен на размен муниципального жилья, то этот процесс можно провести через суд. В этом случае нужно подобрать вариант размена, заручиться согласием второй стороны по договору мены о том, что они будут ждать решения суда и явятся в судебное заседание как третье лицо по делу.
Когда могут оказать в оформлении?
Отказ может быть вынесен, в нескольких случаях:
- нет чьего-то согласия на сделку, хотя проблема решаема в суде в случае неправомерного отказа от дачи одобрения;
- сильная разница в объектах, грозящая существенным ухудшением жилищных условий или непригодность одного из помещений для проживания, аварийное состояние;
- ущемление права несовершеннолетнего, если органы опеки и попечительства сочтут наличие такого фактора;
- мену на приватизированное жилье;
- прекращение договора социального найма с одной из сторон по законным причинам в судебном порядке или наличие такого дела в процессе разбирательства.
Как сделать из квартиры коммуналку
Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.
Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.
Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.
Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.
В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.
Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.
Получение разрешения и сбор документов
Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.
Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
✅ Как обезопасить сделку? Советы юриста.
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Можно ли в доме под реновацию купить квартиру или комнату, а также разрешена ли продажа недвижимости в здании, попавшем под снос, и каковы риски подобных сделок
За несколько лет может произойти все, что угодно. К примеру, Фонд объявит себя банкротом либо же просто исчезнет. В результате этого можно вообще остаться без жилплощади. Более того, такая вероятность весьма высокая, поскольку уровень влияния на Фонд местного органа самоуправления ничтожно мал.
Действующим законодательством РФ не предусмотрены какие-либо конкретные ограничения для граждан, желающих продать или купить квартиру в доме, попадающем под снос. В том случае, когда дом признается подлежащим сносу, издается правовой акт Правительства Москвы. Граждане уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия жилого помещения. При этом Жилищный кодекс РФ предусматривает обязательное заключение с собственником жилого помещения соглашения об изъятии у него данного помещения в связи со сносом дома. Обычно данное соглашение заключается между городом и собственником в форме договора мены (реже в форме договора купли-продажи). В период между государственной регистрацией правового акта и подписанием с собственником договора мены на новую квартиру взамен недвижимости в сносимом доме, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.