Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изучаем договор мены недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен – инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены – вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).
Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.
В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.
Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
Как правильно составить договор мены?
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Регистрация права собственности по договору мены
Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.
В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:
- заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
- договор мены;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.
ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны
Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.
Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.
Советы и рекомендации
Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.
Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:
- Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
- Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
- Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
- Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).
Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:
- консультацию по мене или обмену квартиры;
- грамотное составление договора;
- сопровождение сделки;
- помощь в регистрации права собственности.
Как определяется фактическая стоимость
Установление стоимости объектов собственности, которые выступают предметом соглашения мены, происходит несколькими способами с учетом характера такого имущества.
Предусмотрены следующие способы:
- В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны опираться на Приказ Министерства финансов РФ №44н от 09.06.2001 года, где подробно отражается учет таких материалов.
- При обмене движимым имуществом или иными вещами, которые не имеют точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При ее отсутствии определяется сумма за аналогичный товар.
- Мена недвижимости основывается на кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются при осуществлении сделки.
Независимо от того, происходит обмен объектов одного вида (квартира на частный дом) или разных типов (авто и нежилое помещение), оценка стоимости осуществляется в общем порядке с учетом характера имущества. Далее выявленные показатели сравниваются между собой, и решается вопрос доплаты.
Преимущества и недостатки
Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.
Плюсы:
- после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость;
- наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки;
- при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.
Минусы:
- разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное);
- ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи;
- сделка не освободит участников от уплаты налогов.
Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма
Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.
Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.
За регулирование понятия «мена» отвечает глава 31 Гражданского кодекса РФ. Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.
Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными.
В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.
Договор мены обладает следующими отличительными признаками:
- Основная направленность — это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
- Обладает характером встречного предоставления.
- Имеет момент передачи прав собственности.