Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как написать жалобу на застройщика (строительную организацию)?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В данный орган, чьи полномочия действуют на уровне региона, обращаются с жалобами на строительные компании о нарушение им законов о градостроительстве, игнорировании технических регламентов, проектной документации и махинации с деньгами.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
Как написать жалобу на застройщика?
При подготовке жалобы на застройщика, указанный документ должен содержать следующую информацию:
- Наименование органа контроля, в который подается жалоба, с указанием его адреса местонахождения;
- Данные заявителя, который подает жалобу, а именно, ФИО, адрес, номер телефона;
- Наименование документа, который просто можно назвать «жалоба» или «жалоба на конкретного застройщика»;
- Непосредственно в тексте жалобы необходимо изложить, когда, где, какие нарушения выявил заявитель, или каким образом нарушаются его права застройщиком, каким нормативно-правовым актам не соответствуют выполняемые работы, почему, по мнению заявителя, выявленные им нарушения являются нарушениями;
- В просительной части жалобы заявитель должен указать свои требования, например, провести проверку, принять меры по обязанию застройщика устранить нарушения;
- Если заявитель желает приложить какие-то документы, например, фотографии, копии из проектной документации и т.д., соответствующие документы должны быть перечислены в приложении;
В конце жалобы проставляется дата, подпись и расшифровка подписи.
Процедура рассмотрения обращения
После того, как жалоба с сопутствующим пакетом документов будет подана в инстанцию, в течение 10-15 дней будет рассмотрена. Если факт нарушения законодательства будет иметь место и это подтвердят проверки, то составляется акт, по которому застройщик обязуется устранить нарушения. Но, такой вариант разворота событий будет иметь место только в том случае, если в действиях строительной компании не будет установлено уголовной составляющей. В последнем случае возбуждается уголовное дело со всеми сопутствующими разбирательствами.
Если в рассмотрении обращения будет отказано, заявитель обязательно должен получить письменный отказ с четкой аргументацией такого решения. В таком случае заявитель, если он считает, что решение не обоснованно, имеет право обращаться в суд.
Подать жалобу на застройщика в прокуратуру – одно из эффективных средств решения конфликтного вопроса с застройщиком, если мирный подход не дал должного результата. Дольщику, в свою очередь, нужно помнить о следующем:
- предоставляемые сведенья должны быть достоверными;
- обращение с претензией аргументированно, подкреплено документально, иначе жалобы вряд ли будет рассмотрена;
- только в письменном виде – в устном не принимаются и юридической силы не имеют;
- ситуация обрисовывается четко, подробно, со ссылкой на законодательство.
Отправить жалобу можно лично, по почте заказным письмом с уведомлением об получении корреспонденции адресату, по электронной почте. Обязательно письменное обращение подается в двух экземплярах – один остается у заявителя, один подается в ведомство.
Что должно быть в жалобе
Следует ожидать, что в связи с бурей проблем вокруг 372-ФЗ НОСТРОЙ должен реагировать на заявления быстрее и не ударяться в буквоедство. Так что вполне возможно, что ваше обращение будет принято в работу и без всего этого списка.
Все статьи об изменениях в СРО в связи с принятием 372-ФЗ в 2016 году.
Однако этот список — то, от чего следовало отталкиваться при жалобах на СРО на протяжении прошедших лет. Так что обратить на него внимание в любом случае стоит. А дополнительную информацию по поводу того, обязательны ли отдельные его пункты в данном случае, вы можете получить по указанному выше телефону НОСТРОЙ.
Итак, список.
- название СРО, которую вы обвиняете в нарушениях — а также имена конкретных ее сотрудников, выносивших притеснившие вас решения, если вы знаете их имена;
- почтовый адрес, на который можно отвечать вам и реквизиты вашей компании. Может показаться, что это в принципе неважно — но не поддавайтесь этой логике;
- описание проблемы, возникшей из-за неправомерных действий СРО, и самих таких действий.
- копии документов, доказывающих некорректные действия СРО.
Жалоба в Ростехнадзор
Куда отправить жалобу на члена СРО строителей и других СРО, если ее участник выполнил свои работы недобросовестно или некачественно, нарушил условия договора или сроки строительства? Для начала необходимо обратиться в саморегулируемую организацию (ст. 55.13 ГрК РФ). Если руководство партнерства игнорирует просьбу разобраться в ситуации более 30 календарных дней, необходимо направить жалобу в Ростехнадзор.
Вопросы законности действий или бездействий саморегулируемых партнерств и их членов курирует Ростехнадзор. Данная федеральная служба является еще одним медиатором в строительных досудебных спорах, направленных на сбор доказательств. Если Ростехнадзор не сможет разрешить спор или сочтет ваши жалобы необоснованными, можно подать исковое заявление в суд.
Когда и куда можно жаловаться
Жалоба на застройщика может быть подана в самых разных случаях, с претензией можно обращаться практически по любому аспекту их работы. Но при этом некоторые поводы для обращения возникают чаще других. В их перечень входят:
- Нарушение прав собственников и дольщиков;
- Нарушения норма строительства зданий;
- Нарушение норм при проведении самих строительных работ;
- Допуск серьезных ошибок в документации, подделка документов;
- Незаконная или нелицензированная работа;
- Мошенничество в различных сферах деятельности.
Как видите, поводы для обращения весьма разнообразны, так как деятельность застройщика касается самых разных сфер деятельности. Именно поэтому существует очень много инстанций, в которые можно подать жалобу на застройщика. Среди них:
- Руководство самого застройщика. Рассмотрит любые жалобы, но не всегда эффективно. Обращаться обязательно, так как нужна официальная реакция застройщика на претензию;
- Госстройнадзор. Занимается претензиями, связанными с самими строительными работами;;
- Государственная жилищная инспекция. Примет жалобы, касающиеся качества сданного жилья и иных подобных споров между застройщиком и дольщиками, касающихся его эксплуатации;
- Прокуратура. Принимает только обращения, связные с нарушением гражданских прав собственников;
- Роспотребнадзор. Принимает претензии на сервис, предоставляемый застройщиком;
- Суд. Рассматривает любые жалобы и споры, которые не смогли рассмотреть иные инстанции.
Все эти инстанции значительно отличаются друг от друга как формой официального обращения, так и методами работы и проверок. Так что их стоит рассматривать по отдельности более подробно.
Это государственный орган, защищающий права потребителей. Вы можете обратиться в ведомство, если:
- Строительная компания не соблюдает гарантийные обязательства, а все обращения к ней остаются без ответа.
- В договоре участия в долевом строительстве включены условия, ущемляющие права потребителей. Например, застройщик занизил гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять требования в связи с ненадлежащим качеством объекта.
- Необходима помощь для составления иска на застройщика для судебного разбирательства по защите прав дольщиков. В региональном управлении нужно уточнить возможность подачи иска.
- Необходимо заключение компетентного органа по вопросам уже начатого судебного процесса с застройщиком. В данном случае пишется ходатайство на имя судьи, который ведет это дело. В нем прописывается привлечение к делу Роспотребнадзора согласно ст. 47 п. 5 ГПК РФ.
Жалоба в строительный надзор на застройщика: правила подачи
Подача жалобы в стройнадзор является основанием, чтобы государственный орган начал внеплановую проверку деятельности застройщика (ст. 23 п. 11 ФЗ № 214). В случае выявления при такой проверке нарушений возможно даже прекращение или приостановление деятельности юридического лица.
В связи с этим она должна содержать обоснованную информацию, желательно со ссылками на нормы законодательства, указывающими на конкретные нарушения застройщика. После того, как заявление будет написано, его нужно передать в инспекцию одним из следующих способов:
- через Интернет-ресурсы, в том числе на официальном сайте госоргана или через личный кабинет сайта «Госуслуги»;
- почтовым отправлением (необходимо отправлять заказным письмом);
- путем личного обращения в территориальный орган.
Куда жаловаться на застройщика?
Жалоба на застройщика может быть подана в органы Госстройнадзора, прокуратуру, Роспотребнадзор, в полицию, в органы местного самоуправления, руководителю застройщика.
- Органом, уполномоченным осуществлять государственный строительный надзор, может быть проведена внеплановая проверка по жалобе того или иного лица о произошедшей аварии, нарушении техрегламентов, нормативно-правовых актов, проектной документации, если такие нарушения повлекли или могут повлечь причинение вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде, имуществу граждан и юрлиц. По итогам проверки застройщику может быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений.
- Прокуратура как надзорный орган при получении жалобы на застройщика проведет соответствующую проверку или поручит ее проведение уполномоченному органу. Если жалоба связана с финансовыми нарушениями со стороны застройщика, например, получил деньги, а строительство не ведет, то такая жалоба может быть направлена в полицию, в следственные органы для дачи уголовно-правовой оценки.
- В Роспотребнадзор могут пожаловаться граждане, если нарушаются их права как потребителей, в частности при участии их в долевом строительстве, например, нарушение сроков по договору долевого участия в строительстве, недостатки в отделки квартиры и т.д.
- В органы местного самоуправления, в частности в администрацию, жалоба может быть подана, если заявитель считает, что, например, разрешение на строительство застройщику выдано с нарушением.
Помимо вышеуказанных органов жалоба на те или иные нарушения может быть подана непосредственно руководителю застройщика, который должен ее рассмотреть, однако, надеяться на принятие каких-то мер по жалобе со стороны застройщика не стоит, но попробовать можно.
Жалоба в государственную жилищную инспекцию
В качестве основания для обращения в государственную жилищную инспекцию выступают факты нарушения прав дольщиков, касающихся ЖКХ, как в период возведения постройки, так и во время её сдачи. В качестве примера можно привести следующие ситуации:
- поступление от застройщика требования об оплате коммунальных услуг за определенный временной отрезок, однако обязательство по оплате указанных услуг возникает не ранее момента подписания акта приема-передачи объекта и вступления в товарищество собственников жилья или выбора управляющей компании, которые и будут заниматься вопросами оплаты электро, тепло, газо и водо снабжения;
- наличие подозрений о нарушении застройщиком требований жилищного законодательства в процессе присоединения дома к городским коммуникациям.
Деятельность организаций в сфере строительства регулируется действующим законодательством. В частности, в Законе от 30.12.2004 №214-ФЗ прописаны стандарты проведения строительных работ. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик и собственник подписывают акт приема-передачи. Он подтверждает, что претензий к качеству полученного объекта нет. После подписания документа дольщик автоматически освобождает застройщика от дальнейших обязательств. Например, если акт подписан, а при приеме было обнаружено, что площадь квартиры, указанная в договоре фактически меньше. В дальнейшем проблематично будет обосновать свои претензии.
Если новостройка не соответствует качеству, утвержденному государственным стандартом, то гражданин может высказать свои претензии застройщику до подписания акта.
Согласно ст. 29 Закона №2300-1 «О защите прав потребителя» недовольные дольщики могут потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
- уменьшения стоимости, соразмерно выполненным объемам;
- возмещения причиненных убытков, связанных с выявленными нарушениями;
- компенсации расходов, потраченных на устранение выявленных недочетов.
Порядок рассмотрения претензий граждан регулируется законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке обращений граждан Российской Федерации». Организации не могут самостоятельно менять регламент и сроки рассмотрения поступивших заявлений. Это может ущемить права граждан.
Случаи при постройке многоквартирного дома бывают абсолютно разными, а подчас и уникальными. Ведь процесс строительства включает в себя много различных этапов, где оперируют в основном люди – получается, от человеческого фактора застраховать себя практически невозможно. В зависимости от характера возникшей проблемы, ваша жалоба будет направлена в конкретный орган власти, который занимается непосредственно такими вопросами, как ваш (или схожими). Естественно, необходимо знать, что может стать веским поводом для подачи вами этого обращения.
- Нет проекта – его не опубликовали, не декларировали;
- Незаконные и незапланированные пристройки, «внезапно» нарисовавшиеся в давно одобренном и не подлежащем изменению проекте;
- Отсутствует разрешение на возведение здания;
- У застройщика нет лицензии и других разрешающих проводить строительство документов;
- С вас потребовали неправомерную оплату за коммунальные ) до сдачи дома;
- Возникли сомнения или проблемы в подключении дома к городской сети коммуникаций;
- Вы написали претензию застройщику на взыскание неустойки, а вас проигнорировали;
- Откровенный случай мошенничества – застройщик не отвечает на звонки и вообще «пропал»;
- Ваши средства, оплаченные за долю в строительстве, были израсходованы на что-то другое;
- Некачественная отделка приобретенного жилья (если указывалась сдача с отделкой);
- Не выполнены санитарные условия и жилищные нормы;
- Сроки сдачи готового дома задерживаются, и застройщик не предоставляет никаких документов на этот счет, а кормит «завтраками».
Как вы можете видеть, список довольно-таки большой. К сожалению, риск оказаться в одной из вышеперечисленных ситуаций довольно велик даже, когда вы выбираете для реализации вашего проекта проверенную компанию.
Жалоба на строительную компанию в орган, контролирующий долевое строительство
Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» устанавливает, что надзор за застройщиками осуществляет уполномоченный комитет или агентство региона, отвечающее за вопросы долевого строительства. Как правило, эти полномочия передаются местному комитету по строительству или службе строительного надзора. Ее точное название и адрес в каждом регионе России можно узнать на сайте правительства региона или в администрации.
Этому контролирующему органу можно направить жалобу на действия строительной компании. Такую жалобу имеет смысл направлять, если дольщик считает, что его права нарушены, и 214 ФЗ не соблюдается.
Органы строительного надзора также контролируют соблюдение норм и правил строительства. Их заинтересуют сообщения о строительстве без разрешений, отклонениях от утвержденного проекта и т.п.
Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор
Дольщики – граждане имеют право также написать жалобу на строительную компанию в управление Роспотребнадзора в соответствующем регионе. В задачи Роспотребнадзора входит контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей. Поэтому его сотрудников заинтересуют незаконные условия, которые застройщик добавил в договор долевого участия.
Наиболее распространены случаи, когда девелоперы включают в договоры долевого строительства незаконные условия о неустойках, удержании средств, дополнительных обязанностях дольщиков и другие условия, нарушающие права покупателей будущих квартир.
Роспотребнадзор может предписать исключить незаконные условия из ДДУ и оштрафовать за несоблюдение требований 214 федерального закона и законодательства о защите прав потребителей.
Также Роспотребнадзор заинтересует информация о допущенных в ходе строительства нарушениях санитарных норм и правил, некачественных квартирах, создающих риск для здоровья граждан и т.п.
На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:
| Низкое качество построенного объекта | Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению. |
| Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки | При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки. |
| Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты | Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане. |
Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.
В жилищную инспекцию жалоба направляется, если нарушаются права дольщика, указанные в договоре. Чаще всего спорная ситуация возникает при сдаче дома.
Непорядочный исполнитель может потребовать оплатить коммунальные услуги. Здесь стоит пояснить, что с момента ввода дома в эксплуатацию до того времени пока не будет подписан акт приема-передачи жилого помещения платить коммуналку должен застройщик. Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания передаточного акта (ст. 153 ЖК РФ). Новый собственник заключает договор с УК и делает оплату за потребленные услуги. Также организация рассматривает вопросы, если нарушения касаются подключения объекта к городским коммуникациям.