Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил порядок исправления ошибок в ЕГРН». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для исправления реестровой ошибки нужно предоставить в Росреестр документы, которые подтверждают ее наличие и содержат корректные сведения для исправления либо решение суда. Если реестровая ошибка перенесена в ЕГРН из межевого, технического плана, акта обследования, то для ее исправления необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который готовил эти документы.
Кто обязан исправить кадастровую ошибку
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.
В целях повышения качества предоставления государственных услуг Росреестра, снижения количества отрицательных решений доводим до Вашего сведения информацию о порядке подготовки документов, необходимых для исправления реестровой ошибки в площади и (или) описании местоположения границ (конфигурации) земельного участка.
Изменение указанных характеристик в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) может осуществляться на основании соответствующего заявления и документов, представленных в орган регистрации прав в соответствии со статьями 14, 15 Закона № 218-ФЗ1, либо в порядке, установленном частью 3 статьи 61 рассматриваемого закона.
В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления (государственный учет в связи с реестровой ошибкой), за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Указанное исключение предусмотрено, в том числе, частью 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ, согласно которой воспроизведенная в ЕГРН ошибка, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим законом (далее – реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ одним из документов, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, является межевой план.
Согласно подпункту 4 пункта 22 Требований2, в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются, в том числе, схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков. Копии таких документов включаются в состав Приложения межевого плана.
Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.
Воспроизведенная в ЕГРН ошибка может содержаться в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, или в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218,
Таким образом, реестровая ошибка в площади и описании местоположения границ (конфигурации) земельного участка может возникнуть:
— вследствие ошибки, допущенной в документе–основании формирования земельного участка;
— ошибки, возникшей при осуществлении кадастровых работ в определении характерных точек границ земельного участка.
1. В случае, если исправляется реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о площади и (или) описании местоположения границ земельных участков (конфигурации), перенесенных из документов, явившихся основанием подготовки межевого плана, необходимо учитывать, что в орган регистрации прав в таком случае должны быть представлены исправленные документы (содержащие верные значения характеристик), послужившие основанием формирования таких участков и постановки их на учет. При этом соответствующее обоснование должно быть приведено в разделе «Заключение кадастрового инженера».
Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письмах от от 17.10.2011 № 22781-ИМ/Д23, 14.12.2012 № 27701-ПК/Д23 «конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в таких документах.
Обоснование местоположения уточненных границ земельного участка необходимо приводить в заключении кадастрового инженера, включаемом в состав межевого плана, во всех случаях уточнения местоположения границ земельных участков».
Рассмотрим несколько ситуаций:
— в случае, если земельный участок был образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или если участок был образован (путем раздела, перераспределения, объединения) из участка государственной собственности либо с их участием. При исправлении реестровой ошибки в площади и описании местоположения границ участка в ранее изданную схему участка на кадастровом плане территории должны быть внесены изменения. В указанном случае также может быть издано новое постановление/распоряжение с отменой ранее изданного документа об утверждении схемы участка, содержащего неверные сведения в отношении ранее сформированного участка, включенное в состав межевого плана;
— если участок сформирован на основании постановления/распоряжения администрации о формировании земельного участка (до вступления в силу законодательства о необходимости подготовки и утверждении схемы участка). При исправлении реестровой ошибки в площади и описании местоположения границ участка в состав межевого плана должен быть включен акт о внесении изменений либо отмене и издании нового постановления/распоряжения, содержащий верные сведения в отношении исходного участка;
— если земельный участок образован в результате выдела участка в счет земельной доли и в результате его преобразования и последующего уточнения образованных из него участков их площадь не соответствует площади исходного участка. Считаем, что в указанном случае в основу межевого плана на образованные из него участки, в случае уточнения их площади в связи с исправлением реестровой ошибки, необходимо представить измененный проект межевания земельного участка, согласованный надлежащим образом с остальными участниками общей долевой собственности.
— если сведения об участке внесены в ЕГРН как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании правоудостоверяющего либо правоустанавливающего документа. При исправлении реестровой ошибки в отношении образованных из такого участка земельных участков, в обоснование подготовки межевого плана необходимо представить постановление/распоряжение и содержащие верные сведения на исходный участок и подтверждающую наличие ранее допущенной ошибки при формировании (предоставлении) участка, в том числе путем издания нового постановления/распоряжения о внесении изменений в ранее изданный документ, который служил основанием предоставления участка на том или ином вещном праве.
Отсутствие в составе межевого плана документов, подтверждающих ранее допущенную ошибку при формировании участка, является основанием для принятия отрицательного решения.
Причины появления реестровых ошибок
Причины возникновения реестровых ошибок могут быть различными. Для технических ошибок в сведениях типичной причиной являются некорректные действия сотрудников органа регистрации прав или неправильное функционирование компьютерной техники, с помощью которой ведутся соответствующие базы данных. В Приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.11.2010 N П/618 «Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости» приведена классификация ошибок, которые могли быть допущены в базах данных государственного кадастра недвижимости, включающая ошибки конвертации данных, ошибки внесения данных, ошибки расширения функциональности информационных систем и ошибки методологии.
Для собственно реестровых ошибок нередкой причиной является человеческий фактор, связанный с низким качеством подготовки кадастровыми инженерами межевых планов, технических планов и актов обследования. В методических документах уполномоченных государственных органов выделяется данная причина, которая либо приводит к увеличению доли принимаемых решений об отказе в осуществлении кадастрового учета , либо ведет к возникновению реестровых ошибок.
———————————
Письмо Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Кадастровая палата) от 25.11.2016 N 12-1358-АШ «О типичных ошибках, допускаемых кадастровыми инженерами».
Ошибки могут возникать при неточности измерительных приборов, применяемых кадастровым инженером, при переводе описания местоположения земельного участка из старой системы координат в современную систему координат . Ряд специфических причин возникновения реестровых ошибок выделяют авторы, непосредственным образом сталкивающиеся с процедурой межевания земельных участков (ошибочные исходные данные об опорных межевых знаках, отсутствие ключа перехода от местной к государственной системе координат и другие причины).
———————————
Усачев В. Проблемные моменты геодезического (картографического) обеспечения кадастрового учета недвижимости // Земельный вестник. 2011. N 6.
Савенко Г.В. Исковая защита прав на земельные участки и межевание: проблемы теории и практики. М.: Инфотропик Медиа, 2016. С. 153 — 163.
Способы исправления реестровой ошибки
Применительно к спору об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки особое значение имеет способ восстановления нарушенного права, которым является способ исправления реестровой ошибки, «утверждаемый» судом. На важность определения в судебном порядке способа исправления ошибки указывает и судебная практика, например Постановление АС СЗО от 09.04.2018 по делу N А13-5013/2016.
Согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.03.2017 N 55-КГ17-1 «такое основание для прекращения права собственности на земельный участок, как наличие кадастровой ошибки в сведениях о его границах, законом не предусмотрено. <...> Наличие кадастровой ошибки в сведениях о границах земельного участка является основанием для исправления такой ошибки, но не основанием для прекращения права собственности на земельный участок».
В Постановлении АС СЗО от 28.05.2019 по делу N А56-50531/2016 приведена ситуация, где по иску государственного органа была исправлена реестровая ошибка в сведениях об объекте недвижимости, принадлежащем хозяйственному обществу. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга как лицо, осуществляющее правомочия собственника земельного участка, находящегося в публичной собственности, обратился с иском об исправлении реестровой ошибки в сведениях о здании, касающихся его площади, а также координат характерных точек, определяющих место нахождения здания. Это было обусловлено тем, что здание оказалось учтено в границах земельного участка, находящегося в публичной собственности, однако имела место ошибка и здание находилось на ином участке. В результате рассмотрения спора исковое заявление было удовлетворено, реестровая ошибка исправлена путем указания судом на исключение из ЕГРН недостоверных сведений (предполагается также, вероятно, «восстановление» в ЕГРН ранее внесенных сведений, так как именно это будет влечь исправление реестровой ошибки).
Постановлением АС СЗО от 14.09.2016 по делу N А66-699/2015 был положительно разрешен спор об исправлении кадастровой ошибки по иску арендатора земельного участка (юридическое лицо), заявленному к филиалу Кадастровой палаты. Согласно обстоятельствам дела юридическое лицо испрашивало у арбитражных судов исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) в отношении земельного участка. Арбитражные суды трех инстанций установили, что в 2001 году на основании нормативного акта об утверждении результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, отмененного в дальнейшем нормативным актом этого же государственного органа, в государственный кадастр недвижимости были внесены ошибочные сведения о категории земельного участка. Суд округа поддержал в данном деле позицию судов предыдущих инстанций, отметив, что документы об отводе земельного участка не содержали сведений о его отнесении к землям сельскохозяйственного назначения, землеустроительная документация также не позволяла сделать подобный вывод, а правоподтверждающие документы, напротив, свидетельствовали о том, что земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения не относится. При разрешении спора был учтен актуальный вид разрешенного использования земельного участка, а также документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки).
В указанном судебном деле было четко осуществлено исправление кадастровой ошибки в резолютивной части решения арбитражного суда первой инстанции, который (1) признал кадастровой ошибкой сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке в части категории земель — земли сельскохозяйственного назначения; (2) обязал Кадастровую палату внести изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка в части изменения категории земель на «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».
1. В настоящее время такой способ защиты гражданских прав, как исправление реестровой ошибки, урегулирован на уровне закона недостаточно четко и подробно. В судебной практике также отсутствует единообразие в подходах к исправлению реестровых ошибок.
Исправление реестровых ошибок может осуществляться как с помощью иска об исправлении реестровой ошибки, ряд характеристик которого мы разобрали в данной статье, так и с помощью иных средств: иска о признании обременения отсутствующим, иска о снятии с кадастрового учета спорного объекта, иска об установлении границ земельного участка либо требований об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц в порядке административного судопроизводства.
2. Истцом по иску об исправлении реестровой ошибки может выступать правообладатель объекта недвижимости, в сведениях ЕГРН о котором допущена реестровая ошибка (однако для правообладателя объекта недвижимости, в сведениях о котором допущена реестровая ошибка, наиболее оптимальным способом защиты представляется не исковое производство, а административная процедура исправления ошибки через заявление требования в орган регистрации прав. В случае отказа уполномоченного органа надлежащим способом судебной защиты будет являться оспаривание законности указанного решения. — Прим. авт.). Истцом может также выступать орган регистрации прав или иное лицо, которое сможет обосновать свое право или законный интерес, которые будут защищены путем исправления реестровой ошибки в сведениях о «чужом» объекте недвижимости.
3. Ответчиками по иску об исправлении реестровой ошибки должны выступать правообладатель объекта недвижимости, в сведениях ЕГРН о котором допущена ошибка, а также орган регистрации прав.
4. Целесообразно привлечение к участию в судебном споре кадастрового инженера или организации, работником которой являлся кадастровый инженер, проводивший работы, по результатам которых в ЕГРН была допущена реестровая ошибка. Участие данных лиц в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований представляется наиболее корректным.
5. Иск об исправлении реестровой ошибки в своем предмете и основании должен предусматривать (а) описание ошибки с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в ЕГРН сведений как ошибочных, а также (б) указание, в чем состоит исправление такой ошибки (внесение каких именно корректных и достоверных сведений в ЕГРН потребуется по результатам судебного разбирательства).
Обоснованным в ряде случаев будет являться вынесение решения суда об исправлении реестровой ошибки, которое будет содержать указание на межевой план или иной специализированный документ (технический план, заключение кадастрового инженера, заключение эксперта) как неотъемлемую часть решения суда. Это будет способствовать исполнению судебного акта.
6. Иск об исправлении реестровой ошибки является преобразовательным иском, который при удовлетворении влияет на объем правомочий правообладателя объекта недвижимости, в сведениях ЕГРН о котором допущена реестровая ошибка.
Так же как и иск о признании права (обременения) отсутствующим, иск об установлении границ земельного участка, иск о признании недействительными результатов межевания, — иск об исправлении реестровой ошибки является иском о корректировке публичного реестра (ЕГРН). Данная категория способов защиты субъективных гражданских прав нуждается в дальнейшем исследовании.
Что такое техническая ошибка в ЕГРН?
Начнем с того, что человеческий фактор встречается везде. Так, в процессе осуществления государственной регистрации прав или кадастрового учета недвижимости (т.е. при вводе данных о земельном участке) сотрудник органа государственной регистрации может случайно допустить опечатку или совершить другую ошибку (арифметическую, грамматическую и др.). В подобной ситуации считается, что произошла техническая ошибка, которая четко прописана в статье 61 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Совершение подобных ошибок приводит к тому, что в Единый государственный реестр недвижимости вносят сведения, которые не соответствуют изначальной информации.
Виды ошибок в ЕГРН делятся на два типа – технические и реестровые. Наличие ошибок влияет на отображаемую информацию, достоверность данных. Как результат, многие услуги, оказываемые государством, будут недоступны.
Ошибки влияют на процесс прохождения сделки, ее могут признать незаконной и аннулировать. Влияет некорректное отображение сведений на начисление налогового сбора.
Техническая ошибка в ЕГРН допускается сотрудниками государственного органа. Это может быть опечатка, грамматически неправильно написанное слово, описка.
Все это влияет на достоверность отображаемых данных, приводит к тому, что некорректной является вносимая информация и та, что уже отображалась в справке.
Реестровая ошибка допускается в Едином Реестре Недвижимости во время внесения информации. Это ошибка в материалах, на основании которых вносились данные в выписку. К примеру, ошибку может допустить инженер, некорректные данные могут отображаться в техническом, межевом плане.
Регистрация изменений по форме Р13014
Итак, мы разобрались, как исправить ошибку в ранее поданном заявлении. Теперь о том, как зарегистрировать эти изменения в регистрирующей налоговой инспекции.
Собирать по этому вопросу общее собрание участников или принимать решение единственного учредителя закон не обязывает, ведь при исправлении ошибок в ЕГРЮЛ устав не меняется. В этом случае действует пункт 2 статьи 17 закона «О государственной регистрации ИП и юридических лиц», в соответствии с которым подаётся только заявление Р13014.
Тем не менее, на практике случается, что налоговая требует какой-то документ, подтверждающий внесение изменений в ЕГРЮЛ. В этом случае можно приложить к заявлению Р13014 копию приказа директора, где он распоряжается провести регистрацию изменений в EГPЮЛ для исправления имеющихся ошибок.
Заполненное заявление Р13014 заверяется у нотариуса, даже если подает его в налоговую сам руководитель. Избавить от этой необходимости может только наличие ЭЦП. Пошлина за исправление ошибок не взимается, поскольку в этом случае нет изменения устава.
Ошибка в ЕГРЮЛ должна быть исправлена в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления Р13014. Такой срок установлен пунктом 1 статьи 8 закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ.
И конечно, после этого стоит ещё раз проверить корректность сведений о компании, содержащихся в ЕГРЮЛ. Для этого используется сервис ФНС, ссылка на который есть выше.
Частный случай судебного спора
Отдельного внимания заслуживает наиболее часто встречающейся вопрос об исправлении РО в связи с наложением границ смежных участков друг на друга. Рассмотрим порядок действий по исправлению КО через суд.
- Выявив наличие кадастровой ошибки, необходимо сразу разобраться: в чем выражается погрешность и как ее можно устранить досудебным способом.
- При помощи инженера подготовить актуальный межевой план ((с учетом обнаруженной ошибки), в заключении плана инженер указывает в чем суть ошибки и способы ее устранения) и который следует представить в кадастровую палату для исправления ошибки. Если объект недвижимости был поставлен на кадастр после 01 марта 2008 г., нужно связаться с инженером, который делал межевой план.
- Урегулировать спорные моменты с заинтересованными лицами (согласовать границы земельного участка с соседями). Если вопрос не подлежит улаживанию миром, то нужны документы о таких попытках (правильная схема земельных участков (с отражением спорной границы), письмо о необходимости согласования границ и почтовые документы об отправке их смежному собственнику).
- Обратится в ОКУ с заявлением об исправлении неточностей.
- В случае отказа в исправлении неверных данных собрать пакте документов для суда:
- уведомление об отказе в исправлении РО;
- актуальный межевой план (новый или с изменениями);
- выписки из ГНК на спорные земельные участки;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок истца;
- документы об урегулировании спорной ситуации с заинтересованными лицами (или о предпринятой попытке);
- схема расположения участков, генеральный план местности;
- государственная пошлина за обращение в суд. Пошлина начисляется на основании ст. ст. 333.19, 333.21 Налогового кодекса РФ.
- Составление искового заявления с выдвижением требований:
- признать отсутствующим право собственности ответчика (указывается данные о собственнике соседнего участка) на земельный участок с кадастровым номером (указывается кадастровый номер земли ответчика) в части наложения на земельный участок истца площадью (указывается площадь наложения);
- признать кадастр.ошибкой постановку на кадастр. учет земельный участок с кадаст. номером в части наложения на земельный участок истца с кадаст.номером в координатах площадью наложения;
- обязать кадаст. палату (указывается точное наименование ОКУ) исправить реестр.ошибку путем исключения из государственного кадастра недвижимости земельный участок ответчика с кадаст. номером в части наложения на земельный участок истца в следующих координатах;
- признать недействительным решение кадаст. органа.
- В ходе судебного разбирательства истец должен обращать внимание суда и доказывать следующие обстоятельства:
- каким образом выявилось кадаст. погрешность, в чем она выражается и как ее можно устранить;
- производилось ли урегулирование спора с заинтересованными лицами и к какому результату пришли стороны;
- каким нормам закона не соответствует позиция ОКУ об отказе в исправлении неверных данных;
- какие права и законные интересы истца нарушены, в чем это выражаются и каким образом они будут восстановлены при исправлении РО.
Кроме того, необходимо предпринять действия по доказыванию правоты с точки зрения кадастр. техники. Если у суда и других участников дела не возникает претензий к межевому плану с позиции его правильности, то указанный межевой план будет основным аргументом в процессе. В случае если к плану есть претензии, то нужно ходатайствовать перед судом о назначении судебной землеустроительной экспертизы.
Основной целью такой экспертизы – признание имеющегося межевого плана верным, а данные в кадастра ошибочными.
После получения заключения экспертизы следует вызвать эксперта на допрос в судебное заседание, где он должен дополнительно и детально пояснить суть своего заключения. Такой допрос будет являться дополнительным доказательством.
Стоимость исправления кадастровой ошибки
Стоимость исправления кадастровой ошибки варьируется в зависимости от конкретной ситуации. Самым затратным в этой процедуре является составление межевого плана земельного участка. Среднее время подготовки межевого плана составляет около двух недель, в перечень работ входит сбор необходимой информации, извещение всех лиц, чьи права могут быть затронуты, проведение кадастровой съемки, обработка данных, непосредственно составление самого межевого плана участка и передача результата заказчику.
Профессиональные фирмы оценивают указанные кадастровые услуги от 20 до 40 тысяч рублей.
Одного межевого плана для устранения кадастровой ошибки недостаточно. Необходима подготовка грамотного заявления для устранения ошибки, сбор пакета документов, во многих случаях требуется также судебное разбирательство. Затраты увеличатся, соответственно, на подготовку такого заявления и судебные расходы.
Стоимость же работы специалистов по подготовке указанного заявления и представления интересов в суде зависит от индивидуальной ситуации, мы готовы предложить Вам стоимость, не превышающую 3 000 рублей, от Вас требуется лишь позвонить и сослаться на предложение данной статьи.
Стоимость исправления кадастровой ошибки
Стоимость исправления кадастровой ошибки варьируется в зависимости от конкретной ситуации. Самым затратным в этой процедуре является составление межевого плана земельного участка. Среднее время подготовки межевого плана составляет около двух недель, в перечень работ входит сбор необходимой информации, извещение всех лиц, чьи права могут быть затронуты, проведение кадастровой съемки, обработка данных, непосредственно составление самого межевого плана участка и передача результата заказчику.
Профессиональные фирмы оценивают указанные кадастровые услуги от 20 до 40 тысяч рублей.
Одного межевого плана для устранения кадастровой ошибки недостаточно. Необходима подготовка грамотного заявления для устранения ошибки, сбор пакета документов, во многих случаях требуется также судебное разбирательство. Затраты увеличатся, соответственно, на подготовку такого заявления и судебные расходы.
Стоимость же работы специалистов по подготовке указанного заявления и представления интересов в суде зависит от индивидуальной ситуации, мы готовы предложить Вам стоимость, не превышающую 3 000 рублей, от Вас требуется лишь позвонить и сослаться на предложение данной статьи.
Экспертиза на наличие реестровой ошибки
Согласно федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07. 2015 № 218-ФЗ Реестровая ошибка — это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.
Очевидно, что данное юридическое определение реестровой ошибки не дает полного понимания такого явления как реестровая ошибка. Так что-то такое реестровая ошибка и ка к ее исправить в судебном порядке.
Чаще всего реестровая ошибка выражается в несоответствии фактических границ земельного участка границам земельного участка согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) при неизменности конфигурации и площади земельного участка. Данный случай для обывателя объясняется одной фразой «не правильно померили».
Как правило, кадастровая ошибка возникает по следующему ряду причин:
- Ошибки при определении местоположении границ земельного участка в пространстве в системе координат кадастрового округа, связанная с нарушением или не соблюдение ГКИНП 02-262-02 «Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS»;
- Внесение данных на основе существующих сведений ЕГРН, данных аэрофотосъёмки, дистанционного зондирования без выезда и измерений на местности;
- Неисправность оборудования для измерений;
- Ошибки, связанные с человеческим фактором, приведшие к ошибкам в натурных измерений, и ошибкам в документации (межевых планов).
- Следует указать, что несоответствие фактических границ участка сведениям ЕГРН само по себе не является доказательством наличия реестровой ошибки, так как причины несоответствия границ могут быть различны, в том числе физическое изменение собственником или соседями границ земельного участка (а, следовательно, и характеристик участка), после проведения кадастровых работ.
Исходя из требований ч. 10 ст. 22 ФЗ-№218-фз от 13 июля 2015 г. «о государственной регистрации недвижимости» уточнение (установление) местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.
При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Однако в большинстве случаев в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах ранее учтенных земельных участков сведения о границах отсутствуют.
Существующая градостроительная документация не позволяет определить достоверные границы земельного участка.
А доказать существование границ участка в виде заборов и ограждений отдельно стоящих столбов пятнадцать и более лет, крайне сложно из отсутствия легитимных документов подтверждающих существование границ в прошлом).
Установление наличия или отсутствия реестровой ошибки обычно осуществляется в результате сравнения местоположения границ земельного участка по сведениям единого государственного реестра недвижимости:
- с местоположением фактических границ участка на момент проведения экспертизы, при условии, что фактические границы земельного участка длительное время не изменялись;
- либо с местоположением фактических границ участка на момент выполнения кадастровых работ (межевания), при условии, что такое местоположение возможно установить, исходя из документов, на основании которых проводились кадастровые работы, или иных документов, подтверждающих ранее существовавшие фактические границы.
Согласно приложению к письму минэкономразвития РФ от 6 ноября 2018 г. № 32226-ва/д23и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 федерального закона от 13 июля 2015 г. n 218-ФЗ» разъяснено, что реестровая ошибка может быть выражена, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства — самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное.
Аналогично в п. 14 бюллетеня судебной практики московского областного суда за второй квартал 2017 года (утвержден президиумом московского областного суда 23 августа 2017 г. ) указано, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».
Таким образом, для установления реестровой ошибки необходимо оперировать как можно большим количеством документов, прежде всего картографическими материалами, свидетельствующим о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и до, проведения работ.
Укажем, что приведении землеустроительной экспертизы эксперт землеустроитель должен установить наличие ошибок в определении координат характерных точек границ земельного участка на момент проведения кадастровых работ, и несоответствие реестровых границ земельного участка относительно его фактических границ.
При этом вывод о наличие реестровой/кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН требует юридической оценки обстоятельств возникновения такой ошибки и вывод о наличии или отсутствии реестровой (кадастровой) ошибки должен делать суд по совокупности доказательств.
- правоподтверждающие документы на землю (свидетельство о праве собственности);
- правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности — постановления, государственные Акты,);
- материалы межевания (при наличии);
- выписка из ЕГРН;
- генеральный план (СНТ) (при наличии);
- материалы топографической съемки (при наличии);
- материалы аэрофотосъёмки, и дистанционного зондирования (при наличии).
Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.
Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.
Куда обращаться в случае обнаружения ошибки в кадастровых документах?
Исправление реестровой ошибки земельного участка лежит в компетенции такого органа, как Единый государственный регистр недвижимости. Однако зачастую граждане, которые обращаются в него, сталкиваются с недопониманием, а иногда и с открытым нежеланием помочь в решении проблемы. В таком случае требуется обращаться в вышестоящую инстанцию – в кадастровую палату. Должностные лица палаты обязаны, в соответствии законодательством, разъяснить права собственника земли, а также провести консультацию по юридическим вопросам.
В суд обращаются в том случае, если проблема оказывается довольно сложной. В большинстве случаев в суд обращаются тогда, когда незаконно или несправедливо изменены границы земельного участка или на территории появляются незаконные здания и сооружения.
Порядок досудебного исправления реестровой ошибки
Судебная практика показывает, что дело о внесении изменений в реестр может растянуться на неопределенное время. Поэтому лучше всего урегулировать конфликт на раннем этапе, до того как проблемы начнут нарастать. При обнаружении ошибки владелец или уполномоченное им лицо может обратиться в компанию, которая занималась оформлением документов. При этом специалисты обязаны принять заявление установленного образца и внести все необходимы правки ошибок, допущенных по вине их сотрудников. Следует сказать, что вся процедура должна проводиться бесплатно. Внося правки, сотрудник землеустроительной компании должен руководствоваться постановлением Министерства экономического развития от 2009 года. Сотрудники вправе запросить у собственника документы, подтверждающие ошибку.