Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как видим, одним из обязательных документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является подписанный между сторонами передаточный акт на квартиру, который дольщик может получить только у застройщика.
Документы для регистрации права собственности по ДДУ
Для государственной регистрации права на объект долевого строительства в Росреестр необходимо представить ряд документов, таких как:
- Паспорт участника долевого строительства
- Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
- Договор участия в долевом строительстве или договор цессии, если таковая имела место (данные документы представляются в подлинниках)
- Акт приема-передачи объекта долевого строительства или иной документ, свидетельствующий о передаче квартиры дольщику
- Квитанцию об уплате госпошлины
- Дополнительные документы, при их необходимости, в зависимости от обстоятельств (согласие супруга, ипотечный договор либо справка о полном погашении ипотеки, доверенность представителя и другие).
Что касается разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то в силу закона с 2017 года данный документ представляется в Росреестр в электронном виде непосредственно органом государственной власти, принимающим такое решение, причем не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия. Если по каким-то причинам этого не произошло, то застройщик сам представляет данное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в регистрирующий орган.
Как оформить исковое заявление
В основе обращения лежит исковое заявление о признании права собственности. От корректности оформления документа зависит решение судьи по рассмотрению дела и результат заседаний. Иски по таким делам необходимо подать в районный или городской суд. Разбирательство в мировом судебном органе невозможно, ведь стоимость квартиры вряд ли будет меньше 50 000 рублей. Что касается адреса обращения, исковый документ подается в привязке к месту прописки стороны-заявителя.При оформлении судебного документа указываются такие данные:
- Наименование суда, куда отправляется иск.
- Реквизиты органа (можно найти непосредственно в отделении).
- Данные истца и ответчика (адрес, ФИО и другие).
В главной части заявления прописываются данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и т. д.). Указываются бумаги, необходимые для признания права собственности. Также прописывается стоимость спорного имущества. В конце ставится подпись заявителя и день оформления бумаги. Допускается применение электронной подписи.Судебная практика показала, что оформление права собственности через суд нередок дает положительные результаты. Судьи часто становятся на сторону собственника при наличии у того подтверждающей документации. По результатам заседания владелец получает на руки свидетельство о праве собственности.
Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:
- Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
- Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
- Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
- Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
- В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.
Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Кто сможет вам помочь?
Признание права собственности по ДДУ требует безупречного знания материального и процессуального законодательства, а также большого опыта ведения судебных дел. Гражданам-неспециалистам, желающим участвовать в процессе самостоятельно, приходится тратить огромное количество времени и сил на подготовку к разбирательству, однако даже это не гарантирует успеха в суде. Поэтому оптимальным решением станет обращение к юристам организации «Правовой Петербург».
Наш перечень оказываемых услуг гражданам:
- Консультирование.
- Подготовка необходимых документов.
- Судебное представительство.
- При необходимости — обжалование судебного акта в вышестоящей инстанции.
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства
Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.
Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.
Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?
130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.
В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.
В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.
Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.
Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.
Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.
Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?
Участие физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает множество правовых нюансов, незнание которых может привести к нарушению имущественных прав граждан, участвующих в возведении объекта.
В первую очередь, следует обратить внимание на то, что право собственности гражданина, который стал участником долевого строительства, должно пройти обязательную регистрацию в государственных органах исполнительной власти.
Довольно часто возникают такие ситуации, когда подрядчик, возводящий многоквартирный дом, нарушает взятые на себя договорные обязательства, и умышленно, либо в силу неблагоприятных финансовых обстоятельств, затягивает строительство объекта.
Тогда лица, инвестировавшие в строительство дома, лишаются юридической возможности провести своевременную регистрацию своих имущественных прав на будущее жилье.
Обычный порядок оформления права собственности выполнить невозможно, так как поводом для государственной регистрации имущественных прав является официальный документ, подтверждающий, что дом введен в эксплуатацию, и застройщик передал объект на баланс собственников. Как правило, таким документом является акт приема-передачи строительного объекта.
Признание права собственности на объекты завершённого и незавершённого долевого строительства
В соответствии с ч. 1 ст. 16 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после его передачи дольщику застройщиком подлежит обязательной государственной регистрации.
Основанием для государственной регистрации права на квартиру в новостройке является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт, подписанный между застройщиком и дольщиком.
В некоторых случаях акт приёма-передачи квартиры с дольщиком подписывает уполномоченная застройщиком организация (например, генеральный подрядчик или управляющая компания).
На практике часто встречаются ситуации, когда строительная компания по каким-либо причинам (например, при возникновении спора по выплате неустойки в добровольном порядке) уклоняется от составления и подписания акта приёма-передачи на квартиру или находится в предбанкротном состоянии и фактически прекратил свою деятельность. В этих и некоторых других случаях участник долевого строительства не может получить свидетельство о праве собственности на приобретённый объект недвижимости в обычном порядке.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, а, в соответствии со ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество возможна на основании решения суда.
Таким образом, признание права собственности на квартиру и его регистрации на основании решения суда для дольщика является единственным способом защиты права на владение и распоряжение приобретённым недвижимым имуществом.
Изменения с 2021 года
В 2021 произошел переход на новый тип финансирования строительства МКД. Стройка будет проводиться с привлечением средств кредитных организаций. Фактически, это нововведение является первым шагом к полной отмене ДДУ.
С 1.07.2019 застройщики могут привлекать средства граждан только путем использования эскроу-счетов, которые будут создаваться для каждого из дольщиков. ДДУ стало трехсторонним соглашением между застройщиком, банком и дольщиком.
22 апреля 2021 года в силу вступило также Постановление Правительства РФ №480, в котором были описаны условия, при соблюдении которых застройщик сможет привлекать средства от дольщиков без использования счета-эскроу. Решение об их введении было принято с целью обеспечения своевременной достройки уже возводимых МКД.
Справка: Достраивать дом по старым правилам разрешено лишь в том случае, если степень готовности объекта превышает 30%, а договора заключены на более чем 10% квартир.
Здесь существует путаница в понятиях. Свидетельства о регистрации права собственности становятся таковыми только вместе с договорами и другими документами, приведенными выше. Правоустанавливающие документы так же важны для обозначения статуса объекта, как паспорт для гражданина.
Первоначально данное обозначение для этих документов было применено в «Законе о государственной регистрации прав», статье под номером 17.
Там же прилагался перечень документов, которые можно отнести к таковым. На сегодняшний день в законодательстве не предусмотрены нормы, ограничивающие срок действия каких-либо правоустанавливающих документов. Действительность подобной документации может прекратиться только в случае нововведений в законе.
Поэтому любая документальная форма, в которой зарегистрировано право собственности, является юридически действительной, если она составлена в соответствии с законодательством, действующем на тот момент. Любой правоустанавливающий документ должен содержать следующие сведения:
- характеристика объекта недвижимости: месторасположение, целевое предназначение, кадастровый номер и т. п.; информация о субъекте права собственности: наименование лица, паспортные и регистрационные данные и др.; вид законного отношения правообладателя к объекту недвижимости: в собственном владении, по праву дарения или наследования.
Обнаруженные ошибки( паспортные данные, площади, адрес) можно исправить Дополнительным соглашением, которое нужно подписать и зарегистрировать в Росреестре, или подать новый кадастровый паспорт (Выписку из кадастрового паспорта) с новыми техническими сведениями. Если документ старый, то иногда приходится исправлять чрез суд.
Регистрация права собственности на квартиру по ДДУ
В процессе оформления квартиры в собственность застройщики часто бездействуют, тем самым препятствуя регистрации прав на недвижимость в Росреестре. Но нередко компании, дорожащие своей репутацией, способствуют ускорению оформления жилья в собственность и помогают со сбором и подготовкой необходимых документов. Застройщики могут осуществить регистрацию всех квартир, приобретенных дольщиками, самостоятельно, но на это понадобиться гораздо больше времени, нежели владельцы сами будут заниматься этим вопросом.
Если компания-застройщик бездействует, не спешит с выполнением обязательных условий или препятствует проведению регистрации каким-нибудь другим способом, то данный вопрос решается в судебном порядке.
Процесс передачи квартир дольщикам заключается в следующем:
- Во время осмотра помещения проверяется работа всех инженерных систем коммуникаций, а также качество строительных и отделочных работ.
- Осмотр происходит в присутствии обеих сторон сделки – дольщика и уполномоченных представителей фирмы-застройщика.
- После всего этого новый владелец может въезжать в квартиру.
- Застройщик, получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, приглашает участников долевого строительства для осмотра их нового жилища.
- После подписания сторонами документа, представитель компании вручает новому хозяину квартиры ключи и кадастровый паспорт.
- Если покупатель согласен с результатами осмотра, стороны подписывают акт приема-передачи объекта, после чего новый собственник уже не вправе предъявлять какие бы то ни было претензии к застройщику касательно качества выполненных работ.
Для регистрации права на недвижимое имущество участники долевого строительства могут:
- поручить оформление застройщику;
- заняться подготовкой и сбором документов самостоятельно.
В случае когда оформлением прав на квартиру будет заниматься компания-застройщик, покупатель жилой недвижимости по ДДУ понесет дополнительные расходы – ему придется оплатить услуги фирмы.
Основные правила оформления квартиры в новостройке
Нередко виной тому становятся сами застройщики, которые не спешат оформлять кадастровый паспорт на построенный объект. Если дом не состоит на регистрационном кадастровом учете, дольщики не могут начинать оформление своей квартиры.
В таком случае граждане, которые не желают ждать, пока застройщик соизволит провести необходимую процедуру, вынуждены сами заказывать техпланы своих квартир.
Для этого необходимо обратиться в БТИ или другую коммерческую организацию, занимающуюся выполнением кадастровых работ. Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:
- разрешение на введение его в эксплуатацию, постановление о присвоении дому адреса, проект стадии «П».
Документацию вместе с копиями своего паспорта, ДДУ и приемо-передаточного акта, необходимо представить кадастровому специалисту, который займется составлением техплана квартиры. Документ записывается на диск, он представляет собой файлы с электронной подписью инженера, проводившего работы.
После получения диска с техпланом, можно подавать документы в регистрационную палату.
Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ: Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность. Договор долевого участия (подлинник). Если покупка жилья осуществлялась путем уступки права, понадобится соглашение о переуступке.
Регистрация права собственности через суд
Основной работой юристов в сфере защиты прав собственности на жилые помещения является регистрация права собственности через суд. Цена такого рода услуг не ставится в зависимость от стоимости жилого помещения, которое требует государственной регистрации за гражданином. Чаще всего, к нам обращаются добросовестные приобретатели жилых помещений, которые не знали и не могли знать о том, что спорное жилье должно было быть оформлено на кого-то другого.
Гражданин обратился в суд с иском к физическим лицам и Инспекции ФНС России по Дмитровскому городскому округу Московской области с требованием признать право собственности на 31/100 долю квартиры. Мотивацией к обращению с такого рода требованием явился договор покупки доли в квартире, заключенный 05.10.2009 года в простой письменной форме с одним из собственников доли. Следующим этапом после подписания договора покупки доли в праве собственности на квартиру является государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому стороны передали документы в регистрирующий орган, который отказал в регистрации и предоставил срок для исправления недостатков. В этот период продавец по договору от 05 октября 2009 года умирает, что остановило регистрацию и законное завершение совершения сделки купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение. Со стороны истца предоставлены доказательства того, что договор исполнен им полностью, кроме этого он вселился в квартиру, и исполняет права и обязанности собственника жилого помещения.