Как уступить право требования долга в закупках

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уступить право требования долга в закупках». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.

А нужно ли согласие должника при заключении договора цессии?

Да, в определенных случаях, установленных законом или договором, цессионарий или цедент должен получить согласие должника на уступку права требования (п.2 ст.382 ГК РФ).

Например, не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п.2 ст.388 ГК РФ).

Также без согласия всех участников невозможна уступка права требования по договору о совместной деятельности. При этом согласие может быть предусмотрено как самим договором простого товарищества, так и последующим соглашением сторон (п.4 ст.388 ГК РФ, п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ №56 от 25.07.2000 г.).

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Когда говорят о цессии, подразумевают отказ от требований по возврату долга в пользу другого. Но не все их можно передать в реальности. Например, если говорить об обязательствах, которые относятся к типу личных. Например, алименты, компенсации (причём это могут быть возмещения любого вреда). Всё это не подлежит законной передаче.

Почему применяют договор уступки? Потому что (чаще всего), у того, кто должен получить определённый «долг» нет возможности его взыскать. Ситуации бывают разные – от дележа обязательств между частниками, до реорганизации компаний.

Требование, передаётся и продаётся, смотря по ситуации, а тому, на кому остаётся обязательство позже направляется письменное уведомление о том, что контракт цессии заключён.

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Будущее право требования как предмет уступки

Уступка права будущего требования фактически является сделкой с отлагательным условием: стороны договариваются о том, что передача права от одного к другому произойдет только при условии и с момента возникновения определенного обязательства.

То есть предмет такой сделки довольно эфемерен — передаваемого права требования при подписании сторонами соответствующего соглашения не существует (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ). Заключая такой договор уступки, стороны исходят из того, что обязательство, а следовательно, и право требовать исполнения какой-либо обязанности с большой степенью вероятности возникнет в дальнейшем. При этом возможны следующие источники их происхождения:

1. Из договора, который еще не заключен.
2. Из внедоговорного обязательства. Например, вследствие причинения вреда, который еще не причинен; неосновательного обогащения, которого также еще не произошло, и т. д.

Если дольщик — «упрощенец»

В этом случае денежные средства, полученные по договору уступки права на долю в строящемся доме, организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы», учитывает на день их поступления в кассу или на расчетный счет в соответствии с порядком признания доходов, установленным в п. 1 ст. 346.17 НК РФ (Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).

С выводом главного финансового ведомства согласны и арбитры. Так, в Постановлении от 29.01.2007 N Ф08-6847/2006-1А ФАС СКО указал: из норм гл. 26.2 НК РФ следует, что объектом налогообложения при использовании УСНО признаются реально полученные налогоплательщиком денежные средства. При этом необходимым условием для включения в налоговую базу по единому налогу дохода является его непосредственное получение. Судьи отметили, что законодательство о налогах и сборах не предусматривает отнесение к объекту обложения единым налогом неполученных доходов вне зависимости от причин их неполучения.

В Письме Минфина России от 31.07.2007 N 03-11-04/2/191 рассмотрена другая ситуация, когда право требования по договору долевого участия в строительстве другому юридическому лицу уступает организация-«упрощенец», применяющая объект налогообложения «доходы минус расходы». Вправе ли она в таком случае включить в состав расходов стоимость ранее приобретенного имущественного права? Финансисты ответили на этот вопрос отрицательно. Они указали на то, что перечень учитываемых при определении налоговой базы расходов, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является исчерпывающим и затраты в виде стоимости имущественных прав в нем не поименованы. Следовательно, данные расходы не признаются при расчете налоговой базы.

Подведем итоги сказанному:

• при уступке прав на жилые площади в строящихся объектах недвижимости, гаражей, машино-мест сумма НДС рассчитывается на дату государственной регистрации сделки с межценовой разницы между приобретенным и уступаемым имущественными правами по расчетной ставке 18/118;
• при уступке нежилых помещений, учитывая, что гл. 21 НК РФ не предусмотрен особый порядок определения налоговой базы, НДС исчисляется со всей суммы, полученной бывшим инвестором от нового кредитора, по ставке 18% на дату государственной регистрации сделки, а в случае предоплаты в счет предстоящей уступки — на дату полученного аванса;
• определение налоговой базы по налогу на прибыль осуществляется на дату государственной регистрации сделки и не зависит от вида недвижимости (жилая или нежилая), права на которую уступаются по договору цессии;
• если имущественное право уступается «упрощенцем», применяющим объект налогообложения «доходы», то доходы учитываются на день поступления в кассу или на расчетный счет денежных средств, полученных по сделке;
• дальнейшая реализация имущественного права требования (переуступка) не влияет на порядок исчисления НДС и налога на прибыль.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер – это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта.

Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал.

На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков.

Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.

Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав.

Особенность цессии в том, что покупатель приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком.

Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

Риски

Новый кредитор может взыскать с вас убытки и все полученное от должника, если должник окажется не уведомлен и предоставит исполнение вам (см. Позицию ВС РФ).

Рекомендации

Проще уведомить должника самостоятельно — не будете зависеть от действий цессионария. Уведомить нужно письменно (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Если вы хотите переложить эту обязанность на нового кредитора, установите срок выполнения и неустойку за ее нарушение.

Примечание:
Договор цессии нужно зарегистрировать, если договор с должником подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Например, если уступаете требование об уплате арендной платы по зарегистрированному договору аренды недвижимости.

Плюсы и минусы переуступки требований. Риски для обеих сторон

Если при цессии происходит замена кредитора, то при переуступке долга происходит замена должника в обязательстве. Договариваются старый и новый должники, но обязательно с согласия кредитора.

Если обязательство связано с предпринимательской деятельностью, то такой перевод может быть двух видов (Постановление ВС РФ №54 от 21.12.2017):

— кумулятивный перевод (старый кредитор отвечает перед кредитором солидарно с новым, но стороны могут договориться об субсидиарной ответственности),

— привативный перевод (старый кредитор выбывает из обязательства, а новый уже не вправе требовать от него возврата исполненного перед кредитором).

Внимание! Нужно специально оговаривать в договоре, какой осуществляется перевод, но если из договора это неясно, то он считается привативным. А если из договора неясно, кумулятивный это договор или поручительство, то он считается договором поручительства.

Наиболее безопасным является трехстороннее соглашение, в котором участвует кредитор, старый и новый должники.

Договор заключается в той же форме, что и основной, если он был зарегистрирован, то и соглашение о переводе долга тоже надо регистрировать.

Плюсы договора:

• должник может перевести на другое лицо неподъемный для него долг, а взамен, например, списать задолженность этого лица перед ним,
• кредитор получит денежные средства быстрее, а при кумулятивном переводе долга, у него будет два лица, с которым он может потребовать вернуть долг.

Минусы договора заключаются в том, что договор могут оспорить в случае признания нового должника банкротом.

Риски при переводе долга существуют для всех сторон:

• соглашение может быть признано незаключенным, если в нем недостаточно четко описан его предмет — переводимый долг, например, при длящемся обязательстве не указа период и размер долга;
• если соглашение о переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, не зарегистрировано, то стороны не могут ссылаться на него в отношениях с третьими лицами;
• если соглашение о переводе долга не предусматривает оплату, а старый и новый должник — коммерческие организации, то есть риск, что суд признает такую сделку ничтожной, поскольку дарение между коммерческими организациями запрещено;
• если кредитор не дал предварительное согласие или дал, но старый и новый должник не уведомили его о переводе, то перевод долга не состоится, а значит по-прежнему по обязательству будет отвечать первоначальный должник.

Следовательно, стороны соглашения о переводе долга должны убедиться, что кредитор дал свое недвусмысленное согласие, и что оно подлинно, а также исходит от уполномоченного лица (проверить, кто является руководителем компании согласно ЕГРЮЛ или внимательно прочесть доверенность).

Как признать недействительным договор цессии

Можно признать договор цессии недействительным по общим основаниям, указанным в ГК, например:

• как мнимую или притворную сделку (ст. 170 ГК РФ),
• как сделку, совершенную без согласия органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, договор уступки неденежного требования можно признать недействительным, если:

• уступка совершена вопреки запрету, установленному договором с должником (п. 4 ст. 388 ГК РФ);
• цедент и цессионарий нарушили условия, на которых должник дал необходимое согласие на совершение уступки (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
• уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, совершена без согласия должника (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2013 N 64-КГ13-7).

Суд признает договор недействительным, если цессионарий знал или должен был знать об указанных обстоятельствах. При этом должник должен доказать, что уступка нарушила его права и законные интересы (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Если договор цессии признан недействительным, то правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Цессионарий по недействительному договору не приобретает требование к должнику, а стороны не смогут требовать друг от друга исполнения обязанностей, установленных такимдоговором и должны вернуть друг другу все полученное по недействительной сделке.

Если до признания договора уступки недействительным должник успел исполнить обязательство новому кредитору, полученное им становится неосновательным обогащением, которое он должен передать цеденту (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 14680/13).

Передача прав другому лицу

Предприниматель может уступать свои права по договору. К примеру, продать дебиторку за товар скупщику долгов — и там разберутся с покупателем.

Или перевести аренду с одной своей фирмы на другую — тогда офис займёт новый арендатор. Скажем больше: права, которые появились не из договора, тоже можно уступить.

Например, отдать более подкованному партнёру требование к соседу оплатить ремонт офиса после затопления.

Такую штуку закон называет переменой лиц в обязательстве. Чтобы её провернуть, подписывают специальный договор. И здесь целое море нюансов, в которые надо вникнуть.

???????? Глава 24 ГК РФ Перемена лиц в обязательстве

???? Постановление Пленума ВС РФ № 54 — про договоры для перевода прав

Уступка права требования долга между юридическими лицами

Переоформление долгового обязательства между двумя юрлицами производится в соответствии с законодательством РФ. Есть ряд особенностей по причине сделки между организациями. Среди участников выделяют цедента, цессионария, который берет на себя права первой стороны, а также должника, не являющегося стороной договора при заключении его между двумя первыми юрлицами.

Переуступка долгов чаще производится с помощью трехстороннего соглашения, которое подписывается и должником. Сама суть документа не должна быть изменена, то есть все требования и права остаются неизменными, при этом производится замена сторон.

Любой акт между организациями должен регистрироваться. Дополнительной особенностью считается возмездность, так как дарение между двумя фирмами в таком случае невозможно.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

Главные плюсы:

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

Между юридическими лицами

К сожалению, подобные отношения между организациями не редкость. Часто договор оформляют в счет погашения задолженности. По факту это равносильно банкротству или критичного финансового положения организации. Два юридических лица оформляют отдельный договор, где долг одной компании уступается другой.

Следует учитывать, что все отчисления и денежные переводы должны быть официально оформлены через бухгалтерию. К тому же отдельно оплачивается НДС. В отдельных случаях, учитывая описанные обстоятельства, перекупать долг совершенно не целесообразно.

В соглашении прописываются реквизиты сторон, основания для передачи прав и любые нюансы. В большинстве своем — это двусторонние возмездные отношения. Мошеннические действия преследуются по закону РФ.

Похожие записи:

• Какой налоговый режим выбрать на 2023 год, чтобы сэкономить
• Порядок лишения водительского удостоверения за пьянку в 2023 году
• Налог с продажи квартиры: правила и примеры