Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Многоконтурный земельный участок путем объединения земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Необходимо начать с того, что в соответствии с Земельным кодексом РФ, земельные участки образуются в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Многоконтурный земельный участок — это что?
Многоконтурный земельный участок представляет собой землевладение, включающее в себя два и более контура, разделенных (обособленных) другими землями, не являющимися частью данного надела.
Основные отличия такого участка являются:
- Наличие в составе участка 2 и более небольших, не смежных контуров. При этом минимальное расстояние между границами двух расположенных контуров — 0,1 м.
- Наличие внутри контуров небольших участков – вырезок. Располагающиеся в глубине контуров, они не имеют общих с ними границ.
- Наличие у всего составного землевладения одного кадастрового номера и отдельная нумерация для составляющих его участков. Например, «:ЗУ1(1)», «:ЗУ1(2)» – такой нумерацией обозначают участки № 1 и № 2 многоконтурного землевладения.
Также немаловажным отличием является правовой статус входящих в данный участок контуров – согласно законодательству каждый из них это не объект недвижимости, не может быть поставлен на кадастровый учет, продан, подарен, арендован и передан другому лицу по завещанию.
Работы по изготовлению межевой документации могут осуществляться двумя типами исполнителей, согласно , ФЗ № 221:
- геодезической компанией, имеющей соответствующую лицензию.
- Кадастровым инженером, выступающим в роли индивидуального предпринимателя.
Требования к процедуре и оформлению.
Межевая документация оформляется двумя способами:
- в бумажном представлении.
- В цифровом виде.
Электронная версия должна иметь вид XML-документа, подтверждённого электронной подписью кадастрового служащего, изготовившего данный документ, согласно п. 18 разделу 2 Приказа Минэкономразвития №921.
ВНИМАНИЕ! Цифровые версии планов считаются действительными по прошествии 60-ти дней с момента их опубликования на сайте Росреестра.
Следует знать, что электронные и бумажные версии планов должны быть одного масштаба. Согласно с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития №921, для подготовки МП кадастровые работники или компании должны руководствоваться следующими документами:
- муниципальные градостроительные документы.
- Региональные акты, определяющие максимальные/минимальные площади наделов данной категории.
- Проекты межевания и планирования местности.
- Проекты освоения земель.
К градостроительной документации относят генеральный план и карту зонирования.
Более подробно о требованиях к подготовке межевого плана мы писали здесь.
Раздел многоконтурного земельного участка
Разделение на новые отдельные землевладения уже существующего земельного многоконтурного участка – это достаточно ответственная процедура, включающая в себя следующие этапы:
- Уточнение статуса земельного участка – для этого необходимо из свидетельства о госрегистрации прав собственности (свидетельство на землю) взять уникальный кадастровый номер участка и при помощи соответствующих интернет-сервисов проверить правильность размещения его контуров на карте;
- Сбор документов – для раздела многоконтурного надела перед его межеванием в организацию, занимающуюся данным видом работ, передаются такие документы, как письменное согласие владельца участка на его раздел, свидетельство о государственной регистрации прав собственности и кадастровый паспорт участка.
- Межевание – по заявлению собственника, специализированная организация, имеющая лицензию на выполнение геодезических работ, производят измерение участка и уточнение его границ. В отличие от единого землепользования, в случае с многоконтурными участками, установка межевых знаков на них не требуется. Результатом данной процедуры является открытие межевого дела.
- Кадастровые работы – после межевания на вновь образованные из многоконтурных наделов, составляют отдельные межевые планы, сдают их на проверку и регистрацию в учетный орган. Результатом данного этапа является получение, образованными при разделе новыми участками, кадастровых паспортов и уникальных номеров.
Все работы по разделу многоконтурного землевладения оплачивает его владелец либо лицо, заинтересованное проведение данной процедуры.
Работы по изготовлению межевой документации могут осуществляться двумя типами исполнителей, согласно , ФЗ № 221:
- геодезической компанией, имеющей соответствующую лицензию.
- Кадастровым инженером, выступающим в роли индивидуального предпринимателя.
Требования к процедуре и оформлению.
Межевая документация оформляется двумя способами:
- в бумажном представлении.
- В цифровом виде.
Электронная версия должна иметь вид XML-документа, подтверждённого электронной подписью кадастрового служащего, изготовившего данный документ, согласно п. 18 разделу 2 Приказа Минэкономразвития №921.
ВНИМАНИЕ! Цифровые версии планов считаются действительными по прошествии 60-ти дней с момента их опубликования на сайте Росреестра.
Следует знать, что электронные и бумажные версии планов должны быть одного масштаба. Согласно с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития №921, для подготовки МП кадастровые работники или компании должны руководствоваться следующими документами:
- муниципальные градостроительные документы.
- Региональные акты, определяющие максимальные/минимальные площади наделов данной категории.
- Проекты межевания и планирования местности.
- Проекты освоения земель.
К градостроительной документации относят генеральный план и карту зонирования.
Более подробно о требованиях к подготовке межевого плана мы писали здесь.
Единые землепользования, многоконтурные земельные участки
К примеру, давайте представим себе, как раньше обустраивали себе быт жители сельской местности: дом, огород, хозяйственные постройки на участке 1000 кв.м., а через дорогу погреб для хранения продуктов или сарай, обнесенный забором, площадью 200 кв.м. Фактически – это два земельных участка, разделенных между собой дорогой, а документ всего один на 1200 кв.м.
Или еще пример. В Советские времена организуется сельскохозяйственное предприятие, занимающееся животноводством, производством молочной продукции, растениеводством и т.д. и т.п.
Государство выделяет этому предприятию аж 5000 гектар и на всю эту землю выдает Государственный акт.
Государственный акт один, а пшеница растет около деревни А, коров пасут около деревни Б, яблоки выращивают где-то между ними. И разделяет это все река и трасса.
В 2000-х годах для учета участков, состоящих из нескольких обособленных частей, ввели такое понятие, как единое землепользование.
Единое землепользование – это земельный участок, которому присваивался единый кадастровый номер, и который состоял из двух и более обособленных земельных участков, у которых также были кадастровые номера.
То есть, земельный участок, предоставленный сельскохозяйственному предприятию одним государственным актом площадью 5000 гектар, будет представлять собой единое землепользование с кадастровым номером К№1, состоящее из трех обособленных земельных участков с кадастровыми номерами К№2,К№3,К№4. Если сложить площади обособленных земельных участков (К№2,К№3,К№4), то получится площадь единого землепользования – К№1.
Такой порядок учета земельных участков, состоящих из 2-х и более частей, сохранялся до 1 марта 2008 года.
После этой даты образовывать единое землепользование нельзя. Но поскольку закон не имеет обратной силы, те единые землепользования, которые уже учтены в ГКН, участвуют в обороте земли наравне с другими земельными участками. Важно отметить, что обособленный участок не может быть объектом сделки – т.е. быть продан и т.п. Объектом прав может выступать только единое землепользование.
После вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» — с 1 марта 2008 года для учета участков, состоящих из 2-х и более частей, было введено понятие многоконтурный земельный участок.
- Многоконтурный земельный участок — это земельный участок, контур границы которого состоит из 2-х и более замкнутых контуров.
- Бывает два типа многоконтурных участков:
- — несколько разделенных между собою контуров;
- — земельные участки с вкраплениями (участок с «дырками» внутри).
- Основным различием между единым землепользованием и многоконтурным участком является то, что каждому обособленному участку единого землепользования присваивался кадастровый номер, а каждой части многоконтурного земельного участка – не присваивается, кадастровый номер имеет только сам многоконтурный земельный участок.
Росреестр разъяснил порядок определения контуров объектов капстроительства.
Если фундамент, крыльца, пандусы, приямки, наружные спуски в подвал, рампы, отмостки, лестницы, в том числе эвакуационные, колонны, арки (проезды), галереи, консоли, балконы являются конструктивными элементами (элементами строительных конструкций) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в отношении которого проводятся кадастровые работы, и отображены в проектной документации, то проекции таких конструктивных элементов включаются в контур.
В зависимости от объемно-планировочного решения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства указанные конструктивные элементы могут быть разнообразно расположены по отношению к уровню поверхности земли, что позволяет включать их в контуры разного типа.
Контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.
Рассмотрен вопрос об отражении контуров в техническом плане.
Многоконтурный земельный участок — это что?
Многоконтурный земельный участок представляет собой землевладение, включающее в себя два и более контура, разделенных (обособленных) другими землями, не являющимися частью данного надела.
Основные отличия такого участка являются:
- Наличие в составе участка 2 и более небольших, не смежных контуров. При этом минимальное расстояние между границами двух расположенных контуров — 0,1 м.
- Наличие внутри контуров небольших участков – вырезок. Располагающиеся в глубине контуров, они не имеют общих с ними границ.
- Наличие у всего составного землевладения одного кадастрового номера и отдельная нумерация для составляющих его участков. Например, «:ЗУ1(1)», «:ЗУ1(2)» – такой нумерацией обозначают участки № 1 и № 2 многоконтурного землевладения.
Для того чтобы можно было начать проводить межевые работы, владелец должен подготовить бумаги для этого. Обычно требуется только паспорт гражданина и документ, который подтверждал бы права на землю.
Будет необходимо найти специалистов, которые займутся измерениями и обследованием наделов. В таких ситуациях следует обратиться в БТИ (бюро техинвентаризации), где за определённую плату, так как межевание – услуга со стороны государственных структур, будут осуществлены предусмотренные мероприятия.
Процедура межевания предусматривает прохождение нескольких этапов, которые включают в себя участие как владельце земли, так и специалистов:
Подготовительный этап. Именно на нём собственник собирает документы, договаривается при необходимости с соседями и подбирает специалистов для работы.
Осмотр и исследование границ участка, прилегающих территорий и их особенностей. Обозначение уже имеющихся знаков для определения их дальнейшей судьбы.
Разработка плана. Он будет отражать поэтапные действия специалистов, которые как раз и будут направлены на получение всех важных сведений об участке.
Оповещение соседей и всех тех, кто заинтересован в проведение данных работ. Более того, без участия самого собственника или без его разрешения никакие работы начаты быть не могут
Это важное правило, так как заказать межевание может не только владелец, но и иное лицо. Геодезическая съёмка территории и формирование полученных данных, их обработка и полный анализ.
Что означает этот термин
Мнение эксперта
Королев Денис Игоревич
Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.
Многоконтурный земельный участок — это такой участок земли, который имеет границу, заключающуюся из сомкнутых контуров, отгороженных один от другого двумя или более участками (контурами).
Текущее понятие было разработано на замену старого — «единого землепользования». После 2008 г. было приостановлено употребление данного термина в юридически значимых документах.
Таким образом, установив забор, мы как бы сообщаем другим людям, что нахождение на конкретной территорий невозможно без нашего на то согласия или приглашения.
Если случилось проникновение на вашу территорию без уведомления об этом, вы вправе обратиться в суд или органы надзора для того, чтобы защитить законную собственность правовым путем.
Раздел многоконтурного земельного участка
Раздел многоконтурного земельного участка отличается от раздела обычного земельного участка. В чем это проявляется? Обычный земельный участок при разделе прекращает свое существование и каждый образовавшийся участок становится новым.
Многоконтурный земельный участок так и остается, просто увеличивается количество частей. НО! В отношении с владельцем положения для многоконтурного земельного участка остаются такие же, как и для обычного.
Помимо того, что люди задаются вопросом: «А можно ли делить многоконтурный земельный участок?» — у них возникает проблема, какие документы необходимы. Ниже будет представлен полный список документов, где при отсутствии одного возникнут серьезные препятствия для раздела.
Положения ЗК РФ, в которых говорится о том, что при разделе изначальный надел остается в измененных границах, распространяются и на многоконтурный земельный участок.
Это важно отметить. Создаваемые угодья должны отвечать всем требованиям законодательства, что действует на текущий момент. Соответствующая информация указана в ст.11.9 Кодекса. Она заключаются в следующем:
- Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются регламенты градостроительства, определяются ими.
- При создании наделов не может быть эффекта вклинивания, изломанности границ, невозможности возведения сооружений, чересполосицы и иных недостатков. Это мешает рационально пользоваться землей, и в то же время является нарушением требований действующего законодательства.
- Пределы наделов, в отношении которых данные регламенты не распространяются или не создаются, определяются ЗК РФ и другими законами.
- Как объединение земельных участков, так и их разделение, перераспределение или выделение невозможно, если имеющиеся на них ограничения препятствуют их использованию, согласно закону.
- Границы наделов не могут пересекать поселения или образования муниципального типа.
- Не могут быть созданы земельные участки под ИЖС, если в результате будет невозможно пользоваться объектами недвижимости, которые на них расположены.
Когда в реестр необходимо внести кадастровые данные (например, на право собственности или право пользования земельным участком), специалисты органа кадастрового учета осуществляют следующие действия:
- Вносят данные об объектах, которые учтены ранее.
- Ставят на учет объект недвижимости в ГКН.
- Ведут учет изменений данного объекта.
- Снимают с кадастрового учета.
- Указывают данные согласно документам, которые поступают в орган кадастрового учета из госорганов или местных властей путем налаженной связи информационного взаимодействия.
- Исправляют ошибки технического и кадастрового характера.
Приняты следующие обозначения:
- Границы определяются линиями, причём чёрным цветом наносятся существовавшие до кадастровых работ, а красным – появившиеся в процессе межевания.
- Сплошная черта применяется для границ, расположение которых определено с достаточной точностью, а пунктиром – с недостаточной.
Толщина линий тоже регламентирована – 0,2 мм. Длина штриха пунктира – 2 мм, расстояние между ними – 1 мм.Справка: Требуемая точность проводимых измерений зависит от назначения земель. Например, для садоводств и ИЖС она составляет 0,2 метра.
Возможны 4 варианта обозначения границ:
- Уже существующая, определённая с достаточной точностью – сплошной чёрной линией.
- Существующая, но определённая с недостаточной точностью – пунктирной чёрной линией.
- Вновь образованная или уточнённая, если точность достаточна – сплошной красной линией.
- Новая, но обладающая недостаточной точностью – красным пунктиром.
Основные положения, касающиеся рассматриваемого вопроса, представлены в законе «О Государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ. Согласно ему, ГКН – это систематизированный свод данных об имуществе недвижимого характера, которое является учтенным. Также к этому относятся данные о пересечении границы России, о границах между регионами, муниципалитетами, населенными пунктами, территориями с особым условием пользования, иных сведений. ГКН – это государственный ресурс федерального значения, накапливающий соответствующую информацию, включая право пользования земельным участком в отдельных случаях.
Под кадастровым учетом понимаются соответствующие действия уполномоченного органа по внесению в ГКН данных об объектах недвижимости. Посредством их подтверждается наличие того или иного имущества, имеющего определенные характеристики, и благодаря которому можно определить его в виде индивидуальной вещи. Соответствующие действия могут подтверждать уточнение многоконтурного земельного участка, прекращение обладания имущества, его существования, так же, как и другую информацию.
Сведения о том, как осуществляется ведение ГКН, содержатся в Приказе Минэкономразвития РФ №42 от 4.10.2010. г.
Порядок и процедура образования многоконтурных земельных участков, а также их частей регулируются общими правилами, предусмотренными гл. I.1 Земельного кодекса РФ. При этом должны учитываться определенные обстоятельства и особенности их образования.
-
Такой участок не может быть создан в результате слияния обычных земельных участков, т.е. таких, которые многоконтурными не являются и не имеют смежных (общих) границ или их частей.
-
Уже находящийся на государственном кадастровом учете многоконтурный участок, а также любое уже ранее поставленное на учет единое землепользование рассматриваются как возможный источник создания новых многоконтурных земельных участков. Таким образом, многоконтурный участок или уже находящееся на кадастровом учете единое землепользование могут объединяться с иными участками, включая многоконтурные, если они по более чем одному контуру имеют общие (смежные) границы.
-
Согласно ст. 11.6 ЗК РФ, в результате вышеперечисленных объединений участков земли может быть создан новый или (при утрате признаков многоконтурности) обычный участок. В этом случае существование исходных участков, в том числе и изначального многоконтурного, прекращается с момента госрегистрации прав на новые созданные участки.
-
Перераспределение земельных участков может производиться между смежными многоконтурными, а также между многоконтурным и несколькими обычными. В данном случае будет создано несколько других многоконтурных либо обычных участков. Ранее существовавшие участки, которые стали источником объединения, перестанут существовать с момента регистрации прав собственников на образовавшиеся. При этом, перераспределение станет возможным только при условии наличия смежных (общих) границ между ними (ст. 11.7 ЗК РФ).
-
При выделении участка из многоконтурного может создаваться один или несколько новых многоконтурных или один многоконтурный и несколько обычных. Участок, который является источником выдела новых, сохраняется в своих новых границах.
-
Действующее законодательство устанавливает, часть многоконтурного участка может создаваться в рамках:
-
одного контура границы (при полном или частичном совпадении контура);
-
нескольких смежных контуров границы (при их полном или частичном совпадении).
-
Нормативными актами предусмотрено, что в отношении многоконтурных частей участков действуют такие же правила, что и в отношении единого многоконтурного участка. Кроме того, в настоящий момент из действующего законодательства исключено понятие “единое землепользование”. Под таким наименованием земельные участки не создаются и не регистрируются в госреестре. Вместо него и используется термин «многоконтурный участок». Регистрация многоконтурных участков вместо единого землепользования началась с 01.03.2008 года.