Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЛИКВИДАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Устав города окружного значения Лангепас: Решение № 59 от 4 июля 2005г. // Звезда Лангепаса. 20 июля. 2005. № 97. Учет объектов жилищного фонда в муниципальной казне осуществляется в реестровой форме с указанием: всей необходимой информации по идентификации каждого объекта жилого здания в части жилых помещений; и доли общего имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Во вновь введенных законодательных актах по бюджетному учету наблюдаются предпосылки к постановке данных объектов на балансовый учет. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. — М.: Омега-Л, 2008. — С. 59. Если до настоящего времени КУМИ администрации муниципальных образований не издал распоряжение об изъятии из хозяйственного ведения МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, списание имущества с баланса МУП можно произвести следующим образом. В соответствии с п. 3 ст.
Необходимые документы
Первым шагом для снятия с кадастрового учета объектов недвижимости станет сбор документов. В Росреестре пояснили, что необходимы:
- заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов. Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности, а если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;
- акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком;
- судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.
Как арестуют вещи должника
Когда взыскатель заявляет о желании арестовать вещи должника, судебный пристав решает, удовлетворить это заявление или отказать. Решение принимается не позднее дня, который следует за днем подачи такого заявления.
5 дней — срок для добровольного погашения, затем начисляется исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга, но не меньше 1 000 руб. Это установлено в ч. 3 ст. 112 229-ФЗ. Исполнительный сбор платит должник, но уже в федеральный бюджет. После этого приставы ищут имущественную массу и регулярно посещают неплательщика.
Вот алгоритм, как арестовывают имущество судебные приставы:
- Посещают должника по месту его регистрации, чтобы вручить постановление о возбуждении исполнительного производства.
- Осматривают имущественную массу в квартире, чтобы оценить изымается она или нет.
- Составляют опись арестованных вещей при понятых, которые подписывают этот акт. Пристав отмечает, какой запрет на вещи накладывает, кто присутствует, когда описывает вещи и другие существенные сведения. В ч. 4–7 ст. 80 229-ФЗ указано, что обязательно присутствуют только понятые, про должника ничего не сказано, следовательно, арест имущества без участия должника возможен, при условии, что его надлежащим образом уведомили об исполнительных действиях.
В ч. 4 ст. 80 указано, что вид, объем и срок ограничения права пользования имущественной массой определяются приставом в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем пристав делает отметку в постановлении или акте о наложении ареста на вещи должника (описи имущества). Поэтому на вопрос законно ли изъятие имущества без составления акта, отвечаем отрицательно, это противоречит закону об исполнительном производстве.
Перечень документов, которыми фиксируется арест имущества судебными приставами за долги должника:
- постановление о наложении ареста;
- акт описи и ареста вещей;
- акт изъятия и др.
Участники описи подписывают акт и вносят пояснения, если хотят. На следующий день постановление и копия описи передаются участникам и отправляются в органы, которые контролируют аресты (ГИБДД, Росреестр и т.д.).
Если приставы арестовали имущественную массу, которая не принадлежит должнику, спорьте с их решением и исключайте перечень неподходящего имущества из общей описи ареста.
В ч. 1 ст. 121 229-ФЗ указано, что постановления пристава, его действия (бездействие) обжалуются вышестоящему должностному лицу (в порядке подчиненности) или в суде.
Срок на подачу жалобы — 10 дней со дня, когда вынесли постановление, совершили действия или установили, что пристав бездействует. Если не известили о времени и месте совершения действий, срок исчисляется со дня, когда узнали или должны были узнать о том, что такое постановление вынесено или совершены действия (или, напротив, никаких положенных действий не было).
Если пропустили срок, с жалобой подавайте ходатайство о его восстановлении. Обоснуйте уважительность пропуска срока.
Чтобы оспорить в суде, подайте заявление в арбитражный или суд общей юрисдикции по месту, где находится пристав. В какой из этих судов обращаться, указано в ч. 2, 3 ст. 128 22-ФЗ.
Если исполнительный лист выдал арбитражный суд, обращайтесь в него. Госпошлиной заявление не облагается. Суд рассматривает заявление в течение 10 дней со дня, когда оно поступило.
Ситуации незаконного владения чужим имуществом
Согласно Гражданскому кодексу (ст. 301-302), существует ряд ситуаций, в которых считается, что речь идет о незаконном владении имуществом. Среди них:
- у собственника принадлежащее ему имущество было похищено – сюда входит целый ряд ситуаций, от кражи до различных махинаций, конечным результатом которых стал переход материальных ценностей от владельца третьим лицам, не имеющим на него формальных прав;
- собственником имущество было утеряно, а после этого его присвоено третьими лицами без согласия владельца. При утере имущества права на него у изначального собственника остаются, а значит, владение другими лицами будет незаконным;
- права на имущество были утрачены собственником против его воли – здесь речь идет о различных мошеннических схемах, обмане, шантаже, запугивании, когда владельца материальных ценностей заставляют подписать невыгодные для себя соглашения, передавая имущество мошенникам. Чаще всего эта ситуация касается недвижимости, хотя может применять и в отношении других материальных ценностей.
Также существует несколько обстоятельств, которые позволяют однозначно трактовать ту или иную ситуацию как незаконное владение:
- владелец имеет все необходимые доказательства того, что спорное имущество находится в его собственности. Например, в случае недвижимости — это выписка из ЕГРП;
- имущество выбыло из собственности владельца помимо его воли – вследствие похищения, утраты, обмана, мошеннических действий;
- на момент рассмотрения дела спорное имущество находится во владении того, кто не имеет на это законных прав.
Стоит отметить, что подобные процессы иногда усложнены тем, что после незаконной сделки (переход имущества от владельцев мошенникам) следует несколько вполне легальных (по крайней мере, на первый взгляд), и проследить всю цепочку достаточно сложно. Тем не менее, если будет доказано, что материальные ценности были отчуждены не по закону, владелец имеет право на истребование имущества из чужого незаконного владения и признание всех последующих сделок с ним недействительными.
По указанной теме можно сделать несколько основных выводов:
- При продаже, износе (невозможности дальнейшего использования объекта) или утрате основных средств организация должна провести их списание с баланса.
- Процедура сопровождается документальным оформлением. Основной является акт о списании, дефектная ведомость (при износе), договор купли продажи (при реализации) и т.п.
- Для проведения процедуры в компании создается специальная комиссия, состоящая минимум из трех человек. В ее состав входят руководители среднего звена и сотрудники бухгалтерии. Состав комиссии утверждается приказом руководителя.
- После проведения осмотра имущества комиссией и оформления заключения о невозможности дальнейшего использования ОС в компании издается приказ о факте списания.
- Разрешается списать основное средство и и оприходовать его отдельные части для дальнейшего использования.
- Все приказы не будут считаться действительными без визы руководителя. Также на всей сопроводительной документации подписи ставят члены комиссии.
Ликвидируем ненужную недвижимость
По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.
Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:
- выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
- сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.
Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.
Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.
Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.
План бухгалтерского учёта (ПБУ) в п. 29 прямо указывает на тот факт, что активы, которые:
- перестают применяться для производства продукции, оказания услуг, выполнения тех или иных работ;
- более не используются для реализации управленческих потребностей фирмы;
- не имеются в наличии по итогам инвентаризации,
должны быть в обязательном порядке списаны с бухгалтерского учета, то есть должна быть произведена процедура выбытия.
Меняют параметры предмета залога
Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.
Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.
Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.
Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.
Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.
Затягивают проведение торгов
Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.
Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.
Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.
Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.
Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.
Как снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью
В жалобе должны быть указаны: — должность, фамилия, инициалы должностного лица службы судебных приставов, действия (бездействие), отказ в совершении действий которого обжалуются; — фамилия, имя, отчество гражданина или наименование организации, подавших жалобу, место жительства или место пребывания гражданина либо местонахождение организации; — основания, по которым обжалуется постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие), отказ в совершении действий; — требования лица, подавшего жалобу. Запрет — это обычные обеспечительные меры, которые пользоваться квартирой никак не мешают, а вот продать или совершить другую сделку не позволит как гарантия Ваших платежей.
Поводом проведения описи имущества должника, как уже было сказано выше, является вынесение судебного решения о взыскания с должника денежных средств для погашения долга.
До вынесения судом соответствующего решения судебные приставы-исполнители не будут проводить действия по аресту, описи и изъятию имущества неплательщика. Имущество должника могут описать, а затем и реализовать, только после вынесения судом решения о начале исполнительного производства.
Опись имущества, а соответственно его арест, происходит в следующих случаях:
-
когда нужно обеспечить сохранность имеющегося имущества у должника. Это необходимо сделать, чтобы в дальнейшем это имущество можно было реализовать для погашения задолженностей перед кредиторами;
-
для исполнения решения суда, которое предписывает конфискацию имущества у должника;
-
для исполнения решения суда, предписывающее наложение ареста на собственность должника.
К тому же, опись имущества производится в следующих ситуациях:
-
сама собственность является предметом судебного разбирательства;
-
владельцем собственности является истец гражданского судопроизводства;
-
должник-ответчик отказывается платить долг по вынесенному судебному решению.
Причины и основания снятия объекта с учета
Все объекты недвижимости в соответствии с действующим законодательством зарегистрированы в единой государственной базе данных (ЕГРН) «Росреестра». Там содержатся идентификационные сведения об имуществе и владельцах, имеющихся обременениях. В частности, этой информацией пользуются для корректного начисления налога на собственность.
Допустим, что дом сгорел. Чтобы не платить налоги за отсутствующее имущество необходимо доказать факт его уничтожения и провести снятие с кадастрового учета. Заявление с подтверждающими справками подают в «Росреестр» для изменения записей в соответствии с реальной ситуацией. Аналогичные действия также можно выполнять в следующих случаях:
- строение полностью демонтируют;
- по решению суда;
- производятся работы, существенно изменяющие базовые параметры объекта недвижимости.
Сроки рассмотрения заявления и стоимость процедуры
Заявление принимается к рассмотрению с момента поступления. Законодательство предоставило срок выполнения заявки 18 дней. В это период принимается следующее решение:
- недвижимый объект аннулируется в госрегистрации;
- процедура приостанавливается;
- отклонение обращения в снятии с учета.
| Причины | Принятое решение |
|---|---|
| заявление предоставлено неправомочным гражданином | отказ |
| не требуется регистрации на строение и имущество не включено в список недвижимости | отказ |
| если будет отсутствовать документация для процедуры | удаление регистрации приостанавливается |
| не допускается слияние или разделение недвижимости | отказ |
| проведение кадастровых работ инженером, не обладающим соответствующей аттестацией | отказ |
Сколько стоит аннулирование регистрации недвижимости? Процедура осуществляется бесплатно.
Снесенный или разрушенный объект недвижимости: как правильно оформить?
Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно так же могут обветшать и разрушиться.
Нередко встречается ситуация, когда владелец сам принимает решение ликвидировать недвижимое имущество, которое утрачивает свое функциональное назначение или по каким-то другим причинам перестаёт устраивать его.
Согласно российскому законодательству, гибель или уничтожение имущества служат основанием для прекращения права собственности на него (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).
Однако прекращение права собственности на объект недвижимости в такой ситуации не происходит автоматически.
Это значит, что, несмотря на фактическое прекращение существования объекта, он будет числиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до момента прекращения записи о праве собственности и снятия с кадастрового учета.
Так каким образом действовать, чтобы в максимально короткие сроки «избавиться» от прав на несуществующий объект недвижимости?
Акт обследования объекта
Акт обследования проводится для документального освидетельствования факта уничтожения имущества. Для того чтобы осуществить обследование имущества и составить соответствующий акт, необходимо пригласить специалиста. Таким специалистом является частный кадастровый инженер, имеющий соответствующее образование и лицензию.
Кроме того, кадастровый инженер должен быть в установленном законом порядке зарегистрирован в государственном реестре и аттестован Саморегулируемой организацией кадастровых специалистов соответствующего региона.
С указанным специалистом заключается соглашение о проведении соответствующих работ. Инженер вправе получить вознаграждение за свою работу. Стоимость таких кадастровых услуг может различаться в зависимости от региона, так что к выбору специалиста нужно подходить со всей серьёзностью.
Решение о фактическом уничтожении принимается вследствие осмотра места, на котором находилось здание, сооружение, объект незавершённого строительства и т. д. В самом акте указываются все кадастровые данные объекта, прекратившего существования, характер повреждений, если объект не уничтожен полностью.
Если снять с учёта необходимо помещение в здание, то кадастровый инженер освидетельствует разрушение части здания. Такие случаи не являются редкостью, особенно после очередного стихийного бедствия.