Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно купить или продать квартиру без ипотеки: оформление сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Приостановка и отказ в регистрации права
Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:
- Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
- Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
- Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
- Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
- Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
- Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
- Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.
Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.
В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:
- Через МФЦ, о котором мы говорили;
- Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
- Через сайт Государственные услуги.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Государственная регистрация
Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.
Сделать это можно несколькими способами:
● непосредственно явившись в Росреестр;
● через многофункциональный центр;
● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;
● по почте.
Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).
Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:
● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;
● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;
● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.
Что нужно учесть при составлении соглашения
Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:
- Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
- Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
- Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.
Особенности оформления сделки
Договор купли-продажи может иметь свои особенности в зависимости от выбранного варианта расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.
Договор может быть:
- двух и трехсторонним (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
- с рассрочкой оплаты;
- с переоформлением ипотечного кредита на покупателя;
- с учетом субсидии или МСК;
- с обязательством продавца не только передать квартиру, но и завершить в ней ремонт к определенной дате;
- с отсроченной передачей квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а спустя какое-то время).
Как заключать договор? Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых оформляется договор купли-продажи, а также особенности оформления в этих случаях взаимоотношений между покупателем и продавцом.
Особенности сделки в ипотеку
При оформлении ипотеки банк становится полномасштабным участником сделки и диктует клиенту некоторые условия. Отслеживает финансовая организация и проведение расчета. Чаще всего банки выбирают использование ячейки, иногда заключают договоры на открытие аккредитива. Редко можно увидеть смешанный тип с предоплатой – какую-то часть покупатель передает хозяину до регистрации, а кредитные средства – уже после.
Передача денег из рук в руки даже с написанием расписки кредитором не приветствуется. В любом случае, покупателю стоит быть готовым к тому, что альтернативы у него не будет. Этот вопрос желательно уточнить заблаговременно, чтобы договориться с продавцом.
Расчет с продавцом – стратегически важный этап сделки и к нему нужно подойти ответственно. Теперь вы знаете, когда лучше платить деньги и какими инструментами можете воспользоваться для снижения существующих рисков.
В любом случае просите продавца составить расписку, при необходимости пользуйтесь услугами банков-посредников и указывайте порядок перечисления денег в основном договоре купли-продажи. Снижению потенциальных рисков также способствует проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости.
Передача денег при покупке квартиры от продавца к покупателю – завершающий и очень ответственный этап сделки купли-продажи недвижимости. Стороны стараются прийти к соглашению, которое бы минимизировало риски для каждого участника правоотношений.
Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?
Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.
Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.
Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.
Какими же способами можно обезопасить себя при наличных расчетах за квартиру?
Во-первых, прибегать к наличному расчету лучше в том случае, если точно уверены в контрагенте.
Во-вторых, соблюдать максимальную осторожность при передвижении с крупной суммой денег. О сделке вообще распространяться не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание преступников.
В-третьих, лучше производить передачу в присутствии двух и более свидетелей, а также нотариуса. Это очень повысит безопасность сделки. Кроме того, нотариусы принимают денежные суммы на хранение и передают их продавцу после подтвержденного выполнения им всех своих обязательств.
В-четвертых, иногда можно воспользоваться специальными охраняемыми помещениями банков или фирм-посредников. Риэлтерские фирмы также предоставляют помещения для совершения купли-продажи.
В-пятых, можно арендовать ячейку в банке, которую покупатель может открыть в любой момент, а продавец – только после исполнения своей части обязанностей.
Договор купли-продажи квартиры через Сбербанк
Реализация жилплощади является достаточно сложной процедурой, поскольку речь идёт о значительных финансовых затратах и рисках. В связи с этим первым шагом является оформление предварительного договора, который должен содержать сведения о:
- покупателе и продавце (их Ф.И.О., контактных данных, реквизитах паспортов, адресах регистрации и проживания);
- месте нахождения жилья и его основных характеристиках (адресе, площади, этаже, кадастровом номере и т.д.);
- правоустанавливающей документации на жилище;
- стоимости жилплощади (не меняется до момента заключения основного ДКП);
- правах и обязанностях участников;
- покупке жилья в ипотеку (если оформляется займ);
- сроках подготовки к заключению основного ДКП;
- сумме залога;
- дате подписания;
- подписях покупателя и продавца.
Участники сделки вправе осуществить составление документа самостоятельно или прибегнуть к услугам квалифицированного юриста.
На основании данного соглашения специалистами Сбера производится составление основного договора, условия которого совпадают с указанными в предварительном соглашении, с учетом особенностей конкретной ситуации.
Сколько стоит оформление
Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от комплекса факторов: кто разрабатывает проект соглашения, как передаются средства за квартиру, участвует ли в подписании нотариус и пр. Стороны могут разработать контракт бесплатно, не обращаясь к помощи специалистов. Оформление договора в юридической компании стоит от 10 тыс.р., комплексное сопровождение сделки оплачивается отдельно.
К сопутствующим расходам, сопровождающим сделку, относят плату за:
- сбор необходимых справок и документации;
- аренду ячейки или аккредитив;
- услуги по нотариальному заверению: 0,5% от цены сделки (от 300 р. до 20 тыс.р.);
- услуги риелтора или юридическое сопровождение сделки;
- плату за оформление дополнительного соглашения к договору аренды ячейки;
- внесение госпошлины в Росреестре за переход права собственности 2000 р. (платит покупатель).
Документы для регистрации купли-продажи квартиры
Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.
Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.
Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.
В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.
Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.
Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.
✅ Существенные, обязательные условия договора
Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.
Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:
- покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
- продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
- объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
- каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.
Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.
Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.