Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Как правило, этим путем идут участники, профессионально владеющие всеми юридическими тонкостями и способные без чьего-либо участия составить ДКП и провести сделку. Однако, по данным опросов ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не будучи специалистами, способны самостоятельно разобраться, как грамотно составить текст договора купли-продажи квартиры. Безусловно, для этого необходимо достаточно глубоко изучить все вопросы, связанные с подготовкой к сделке, ее проведением и регистрацией.
Полностью самостоятельной можно считать форму, при которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в который вносят персональные данные и сведения об объекте сделки, и после подписания самостоятельно подают на регистрацию. Этот вариант является самым бюджетным, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любой пункт может стать поводом для отказа в регистрации при несоответствии требованиям рег.палаты или предметом судебного разбирательства в дальнейшем, поэтому должен быть составлен максимально грамотно.
Важно! В конце статьи представлен верный образец договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.
Общение с потенциальными покупателями
Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.
После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:
- Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
- Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
- Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
- Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.
Шаг 5. Показ квартиры
Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.
Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.
Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Как и когда готовить документы для продажи квартиры
Если вы собрались продавать квартиру, комнату, или даже дом, то вы должны подготовить все необходимые документы для продажи заранее. Что должно входить в пакет документов:
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект недвижимость или выписка из Росреестра (выдаются, если квартира была приобретена);
- Справка БТИ (в ней указаны характеристики жилого дома и квартиры) – действует в течение ограниченного времени, требуется не всегда;
- Техплан на квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги, она же выписка из паспортного стола о количестве прописанных (на момент продажи все должны быть выписаны);
- Согласие на продажу квартиры от супруги или супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
- Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.
Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.
Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях. Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя. Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:
- данные о количестве комнат
- указание общей и жилой площади квартиры
- площадь комнат и кухни
- сведения о разделенном или совмещенном санузле
- наличие балкона
- адрес и этаж
- ближайшие станции метро
- подробные комментарии
- контактные данные
Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.
Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.
Ступень 2. Косметический ремонт
Поскольку квартира досталась от бабушки, можно предположить, какой ремонт в ней был! Знакомый подумал, что если отремонтировать ее хотя бы поверхностно, можно быстрее найти покупателя. Хотя любой риелтор предупредит, что ремонт не является гарантией быстрой продажи. Но ведь цель – отремонтировать, чтобы продать квартиру самостоятельно. Так что никого не слушая, знакомый вложил 20 000 рублей и обновил жилье. Вот что он сделал:
- Оштукатурил заново подтекающий потолок;
- Заменил обои в комнатах и прихожей на белые, под покраску;
- Настелил линолеум на прогнивший паркетный пол;
- Сбил плитку в ванной и оштукатурил под новое покрытие стены;
- Заменил смесители на пусть и недорогие, но новые.
Человек не стал менять окна, полы, делать перепланировку, класть плитку… зачем, если каждый новый покупатель видит все по-своему? Кому-то нравится объединенная кухня с гостиной, кому-то нет. Кто-то предпочитает паркетные полы, а кто-то ламинат. Поэтому не советуем самостоятельно переделывать квартиру капитально. Просто подготовьте ее к показам так, чтобы не отпугивать посетителей.
Ступень 5. Пишем продающее объявление
Если потенциальный покупатель «клюнул» на ваши фотографии, второе, что его интересует – это текст объявления. Знакомый перед тем, как продать квартиру без посредников, почитал, что пишут другие владельцы и составил примерный план текста. Вот что в нем должно быть:
- Обращение от первого лица – сразу показывает, что объект владелец продает самостоятельно;
- Характеристика жилья – например, «3-комнатная квартира в хрущевке, 5й этаж» уже много дает понять об объекте. Покупатель решает, стоит ли читать дальше;
- Кратко о состоянии. Не стоит писать, что квартира без ремонта, старая и т.д. Пишите правду, но другими словами: вместо «окна требуют замены» — «окна старого образца», вместо «старые трубы» — «коммуникации времен СССР» и т.д.;
- Напишите об инфраструктуре вокруг: что поблизости расположены школы, детсады, магазины. Что имеется парковка, а неподалеку – автобусная остановка;
- О документах: готовы ли они к сделке, все ли в порядке;
- Укажите, когда возможны показы. Старайтесь предложить максимально возможный график, тем более – по выходным.
Старайтесь не сыпать сухими, непонятными терминами вроде тех, что так любят риелторы. Слова «распашонка», «альтернативы», «ДКП» не всем известны, не стоит ими щеголять. Лучше начните текст с теплых, приглашающих к общению слов: «Предлагаем вам уютную квартиру для жизни, в тихом спальном районе….».