Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Судья может пересмотреть установленные границы на основании Иска о признании результатов межевания недействительными или возражения. Исковое заявление составляется с учетом требованием всех заинтересованных сторон. В содержательной части текста истец должен указать причины своего обращения и предъявить доказательства допущенных ошибок, ущемляющих его интересы. Также в Иске инициатор судебного процесса может отметить, какие именно законодательные нормы были нарушены.
Порядок оспаривания результатов межевания земельного участка
Если вы недовольны проведенным межеванием по той или иной причине (не соблюден порядок процедуры, нарушены ваши права и т.д.), результаты можно оспорить и пересмотреть.
Оспаривание границ земельного участка после межевания лучше всего осуществлять в таком порядке:
1 Сбор и анализ необходимых документов
В зависимости от причины, по которой нужно оспорить межевание, набор документов может отличаться, но обычно включает копию акта о согласовании границ (если документ составлен и есть доступ к нему), бумаги, подтверждающие право собственности на участок, выписка из государственного кадастра, касающаяся спорной земли, карты и т.д. Также можно подготовить акты другого межевания, если они противоречат оспариваемому, подтверждения того, что оповещение и согласование границ не было проведено должным образом и т.д.
2 Попытка мирного урегулирования
В большинстве случаев, особенно, если причина разногласий незначительна, уладить земельный спор можно путем переговоров. Для этого необходимо направить на имя собственника спорного участка письменную претензию, где изложить свое видение ситуации и пути решения проблемы. Во многих случаях этого достаточно, чтобы уладить конфликт между соседями. Если консенсус найден, в итоговый акт вносятся правки, которые замет будут закреплены в земельном кадастре;
3 Подготовка иска в суд
Если переговоры не решили проблему, единственный вариант – судебное разрешение спора. Для этого необходимо подготовить исковое заявление, где указываются такие сведения:
- информация об истце и ответчике;
- суть иска – описать, почему вы хотите оспорить результаты межевания участка, привести аргументы в пользу своей правоты, подкрепленные документально;
- требование – признать определение границ участка незаконным и отменить;
- перечень документов, который прилагаются.
Иск подается в районный суд по месту нахождения земельного надела.
Председатель СНТ не подписывает межевание
Согласно ФЗ Российской Федерации № 221, после определения границ надела необходимо согласовать результаты замеров с заинтересованными сторонами. Если участок относится к СНТ, одним из участников процедуры является председатель товарищества. Если у него есть возражения, отсутствие подписи не может стать препятствием для инженерных изысканий. В этом случае процедура займет немного больше времени. Она состоит из таких шагов:
- Организация общего собрания владельцев пограничных наделов и председателя СНТ — пригласить нужного участника собрания можно по телефону. Желательно звонить ему при свидетелях по громкой связи. Если он не захочет прийти, необходимо попросить его написать письменный отказ;
- Выяснение юридического адреса СНТ — он необходим для отправки официального извещения председателю о предстоящем собрании по поводу определения границ территории;
- Ожидание ответа на официальное письменное извещение — если ответного письма не будет, через месяц на почту вернется ваше послание;
- Подача объявления о предстоящей процедуре определения границ в местной газете;
- Запрос на выдачу генплана застройки садового товарищества — его должен выдать председатель или отдел архитектуры;
- Подача заявления в МФЦ — после установления границ земельного надела, нужно подать заявление на постановку на кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
Претензия кадастровому инженеру: Образец
От квалификации специалиста по инженерных изысканиям зависит, поставят ли вашу недвижимость на госучет. Поэтому к выбору подрядчика нужно подходить ответственно. Даже незначительная ошибка может привести к отказу в регистрации и вызвать пограничные споры. Подавать претензию кадастровому инженеру необходимо в таких случаях:
- Незаконная прирезка соседних соток и увеличение площади надела за счет неправильной установки границ;
- Отказ в возврате денежных средств после неправильно произведенных замеров;
- Непрофессионализм — ошибки в бланках или расчетах;
- Отказ в регистрационных действиях Росреестром из-за неточностей в межевом деле;
- Игнорирование процедуры согласования границ с соседями;
- Отказ вносить исправления после обнаружения ошибок.
| Обстоятельства, при которых может быть принято положительное решение | |
|---|---|
| Обстоятельство | Комментарий |
| Несоблюдение формальных процедур заявителем | Не оповещены соседи Границы не согласованы Подделаны подписи |
| Нарушение процедуры исполнителем | Отсутствие лицензии Отсутствие акта |
| Технические причины | Неправильно произведены измерительные мероприятия |
| Допущение ошибок в межевом плане, акте | Внесение данных, не соответствующих действительности |
| Нарушение прав соседей | Самовольный захват Иные нарушения, которые ущемляют права других владельцев |
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Что воспринимается под доказательствами относительно оспаривания процесса межевания? В отличие от других разбирательств, какие не касаются земельной собственности, при решении подобных вопросов свидетельские показания, которые могут давать лица в плане принадлежности определенной части участка или осуществления другой стороной действий по переносу границ, во внимание не принимаются.
При спорных вопросах относительно неверного межевания участков во внимание могут приниматься исключительно результаты проведенных геодезических исследований, измерений и работы. Данный факт связан с тем, что установке пределов предшествует точное определение поворотных точек межи участка – координат, между которыми прокладывается линия.
Возникновение спора может возникнуть в отношении процедуры ошибочного установления границ или перенесения точек или межи самовольно, без получения дополнительного разрешения, согласования и отражения в документации.
Практически каждый участок имеет смежные границы с соседними. Последние годы выделение наделов выполняется с их межеванием, владелец обязательно должен зарегистрировать свое имущество в Росреестре, а это невозможно без работ по межеванию.
И только те собственники, которые получали наделы десятилетия назад, до этих спор выясняют между собой отношения. Как оспорить соседа и на будущее защитить себя от претензий на землю? Нужно вызвать кадастрового инженера, имеющего лицензию на выполнение работ.
Можно ли размежевать участок самостоятельно? Такая деятельность выполняется только лицензированными специалистами, результат их работы имеет вес для кадастровой службы и для Росреестра.
ВНИМАНИЕ! Обязательно нужно проверить наличие лицензии у инженера, который придет на участок для определения его границ.
Такая ответственная процедура, как межевание, не только проводится при наличии разрешения — ее выполнение еще и контролирует Комитет по землеустройству и земельным ресурсам.
Процедура выделения границ участка специалистом, которая проводится при споре сторон или при попытке захвата земли, не занимает много времени. Но заказчик такой услуги быстро сможет почувствовать плюсы от ее проведения:
- Теперь собственник земельного надела может защитить свою территорию с помощью официальных документов, в которых точно указываются границы и площадь.
- Не будут возникать споры с владельцами смежных участков, так как они воочию смогут убедиться, где проходят рубежи соседних территорий.
- При покупке или продаже важно точно знать площадь и рубежи земельной территории. Это гарантия того, что будущий владелец также не получит проблемы с межеванием, не будет иметь конфликтов с соседями.
- Участок с точно указанными в документах границами, можно разделить на несколько долей, выделить одну из них или также несколько. На такой территории проще будет заниматься строительством или другой деятельностью.
- Если владелец захочет присоединить по закону смежные участки, нужно знать точно уже имеющуюся площадь.
Для тех, кто ценит землю и те возможности, которые дается собственность в виде земельного участка, оценит данные преимущества и обязательно проверит, проводилось ли межевание его надела.
Землевладельцу нужно знать, как выполняется межевание по закону, при нарушении процедур следует обратиться в кадастровую службу, Росреестр.
- Первый шаг – заявление в геодезическую организацию с заказом услуги по межеванию участков земли. Нужно проверить, имеет ли эта организация лицензию на данный вид деятельности.
- Для выполнения работы следует подписать с исполнителем договор, в котором указываются условия сотрудничества.
- Когда будет определена дата выполнения работы, о ней следует оповестить владельцев смежных наделов. Обязательно их присутствие и согласие на процесс межевания. Если это сделать без соседей, они потом могут оспаривать результат межевания через суд, что доставит много неприятностей и заберет время.
- В присутствии владельца надела и соседей инженер выполняет процедуру, определяет точные границы. Составляется акт, согласие с результатом работ подписывают все присутствующие.
- Потом специалисты занимаются составлением плана межевания, работа часто завершается в течение месяца. Владельцу нужно только забрать готовый документ и зарегистрировать свое имущество в Росреестре.
- Проблемы с межеванием могут возникать из-за ошибки специалиста, который устанавливал границы земельной территории, или из-за желания соседа забрать себе часть чужой земли.
- Иногда соседи приглашают специалиста по межеванию, не оповестив о предстоящих работах владельцев других участков, расположенных рядом. И в таком случае он действует в своих интересах.
- Возможно, у собственника земли возникают возражения на результаты работ специалиста по геодезии, он считает, что его интересы нарушены. В таком случае он также может обратиться в судебные инстанции.
- Суды решают спорные вопросы по межеванию участков в тех случаях, когда живущие рядом люди не могут договориться между собой, не доверяют друг другу. В таком случае, если нет взаимопонимания, лучше не тратить время и нервы, работники суда разрешат конфликт грамотно, профессионально, соблюдая законодательство в земельной сфере.
По суду возможна отмена старого межевания и назначение новых работ по установке правильных границ между территориями соседних участков.
Суды рассматривают также иски, касающиеся границ земельной площади тех, кто делит имущество после его наследования или после развода, например. Такие конфликты также являются сложными, затяжными, самостоятельно решить их практически невозможно. Особенно, если стороны конфликта к мирному решению не стремятся.
Вызывают жаркие споры и заборы соседей, они могут захватывать часть чужой территории. Следует отметить, что нарушение может случиться ненамеренно, например, границы изначально были определены неправильно.
Межевания выполняется только специалистом, имеющим лицензию на такой вид деятельности. При этом нужно необходимо соблюдать ряд требований и исполнителю услуги, и ее заказчику. Для того, чтобы инженер смог приступить к работе, владелец земли должен предоставить правоустанавливающие документы.
- Если у заказчика несколько участков, он оплачивает работу по каждому из них отдельно.
- Оповещение соседей – обязательное условие. При его несоблюдении заказчик межевания может снова столкнуться с претензиями и спорами.
- Важный документ, который заказчик получает по завершению работы – это акт согласования границ.
- Результат межевания отражается в базе Росреестра.
Участие соседей-собственников в процедуре межевания
Легитимным и законным может быть признана только та экспертиза, с результатами которой согласны все заинтересованные лица
. Для этого к межевому плану обязательно прикладывается акт согласования границ. Его могут подписывать:
- соседи-собственники;
- соседи-долгосрочные арендаторы;
- законные представители по доверенности, оформленной с участием нотариуса.
Порядок уведомления прописан в ст.39 ФЗ-221. Обязательно письменное извещение соседей о планируемых геодезических работах на местности. Минимальный срок извещения – за 7 дней.
Собрание собственников и заинтересованных лиц проводится на местности в день проведения топографической съёмки. Работы проводятся в присутствии участников собрания, после чего акт согласования подписывают собственники, соседи, представитель местной администрации (например, правления СНТ) и сам инженер, проводивший работы.
При несогласии с проведёнными работами от возражающих требуется:
- не подписывать акт;
- вместо подписи приложить письменное изложение своих претензий к межеванию.
Вся документация отправляется в Росреестр, где проводится анализ возражений и проведённых работ. Далее – возможно оспаривание межевого плана в суде, либо признание возражений незаконными.
Сегодня отсутствие межевания не может служить причиной для отказа в оформлении права собственности на землю.
Поэтому часть участков без определения границ поставлено на кадастровый учет условно (или декларативно).
Именно упрощенная процедура оформления прав приводит к ежедневным спорным ситуациям, от которых никто не гарантирован.
При возникновении спорных ситуаций, которые не удается разрешить мирным путем, стороны обращаются в суд.
В этом случае необходимо провести межевание до суда. Тогда при обращении в суд заявитель имеет уже на руках часть готовых документов. Это особенно важно для наследователей, когда многие вопросы будут иметь значение.
Документальное подтверждение
Площадь и очертания каждого земельного участка должны быть отражены в межевом деле. Этот документ — образец для добавления индивидуальных данных владения в Единый государственный реестр и присвоения ему оригинального кадастрового номера. Можно мирно разрешить вопрос межевания территорий и не подавать иск, если за выполнение процедуры отвечает грамотный кадастровый инженер.
Обратите внимание! Можно доверять проведение межевых работ исключительно профессиональным кадастровым инженерам.
Незаконное межевание земельного участка можно определить по отсутствующему или поддельному акту о признании характерных точек объекта. В образец необходимо внести подписи всех лиц, которых волнует исход процесса. Незаконное мероприятие проводится без участия соседей или их представителей. Представителем можно считать гражданина, у которого имеется действующая нотариальная доверенность от собственника земли.
Прежде чем делать межевание, инициатор процедуры должен уведомить соседей не менее, чем за семь дней до начала работ. Образец уведомления можно посылать лишь в письменном виде. Если мирным путем урегулировать разногласия о признании межевания незаконным не удалось, то судебная инстанция должна получить свидетельства о соблюдении перечисленных выше норм.
Какие заинтересованные лица, помимо соседа, должны поставить подписи в образец акта о признании очертаний земли? Это касается представителя местной власти, кадастрового инженера и самого собственника территории. Когда сделали все замеры, кадастровый инженер осуществляет подготовку межевого плана, обозначает очертания владения специальными колышками с индивидуальными номерами. Хозяин земельного участка получает межевые знаки на ответственное хранение и не может переносить ориентиры самовольно. Любые попытки отступить от межевого плана являются основанием для признания границ надела недействительными.
Уловки недобросовестных соседей
Юристы уверяют, что любое незаконное межевание территорий необходимо оспаривать через судебный иск. Рассматривая исковое заявление, представитель власти ориентируется на предоставленные правоустанавливающие документы.
Когда речь идет о возникновении ошибки вследствие неправильно подготовленного межевого плана, необходимо подать жалобу на действия кадастрового инженера в органы Росреестра. В судебном органе требования о признании установленных границ недействительными удовлетворяют, если подано исковое заявление на исправление технической ошибки. Его образец предоставлен в открытом доступе.
Обратите внимание! Иск необходимо составлять на основании результатов новых кадастровых работ.
Новые замеры нужно делать, чтобы восстановить границы территории из генерального плана.
Признание межевого плана недействительным возможно при:
- отсутствии должного оповещения заинтересованных лиц о предстоящем межевании;
- предоставление соседям ложных сведений о прохождении границ владений;
- фальсификации подписей в Акте согласования границ.
Исковое заявление должно быть передано в районный суд по местонахождению спорной территории. Служитель Фемиды внимательно изучает иск и оценивает:
- наличие правоустанавливающих документов на объект;
- соответствие информации в документах данным кадастровых паспортов и межевых планов;
- время существования ограждения, разделяющего соседские участки.
Рассматривая иск, судья может установить, что забор занимает свое место более 15 лет. В такой ситуации иск о признании межевания незаконным не удовлетворяют, а местоположение ограждения считают линией, разделяющей территории.
Можно ли оспорить результаты межевания?
Естественно, каждый владелец имеет право оспаривать в судебном порядке недействительные результаты межевания его участка земли. Но, для того чтобы решить возникшую проблему, необходимо для начала выяснить по какой причине она образовалась. Во-первых, могла быть допущена ошибка кадастровой службой при межевании вашей земли.
В данном случае ответственность несет не сама организация, а инженер, который занимался установкой координатов и совершил оплошность, внес эти ошибочные данные в межевой план и зарегистрировал в кадастровой палате.
Основной частью при подготовке доказательств, свидетельствующих о том, что результаты межевания ошибочны, является точное составление плана вашего ЗУ.
Нужно, чтобы непосредственно инженер кадастровой службы подготовил план (межевой) где указал расположение границ определенного участка, а так же указал в заключении сами причины наложения границ и предоставил свои предложения относительно решения данного вопроса.
После чего вам необходимо оформить иск в суд, дабы судебные органы определили правильное расположение вашей земля
Для того чтобы суд принял во внимание ваше заявление и приступил к рассмотрению дела, вам необходимо предоставить письменные доказательства своей правоты
В статье № 71 ГПК РФ предусмотрено то, что доказательствами можно считать: договоры, акты, деловая корреспонденция, справки, а также другие материалы и документы, которые выполнены непосредственно в форме графической или цифровой записи, к тому же полученные благодаря электронной, факсимильной и иной связи, либо любым другим способом которым можно проверить документ на подлинность.
К тому же и межевой план прекрасно подойдет в качестве доказательства.
Поэтому грамотно и правильно составленный план межевания вашего земельного участка послужит прекрасным дополнением к результатам заключения судебного эксперта. К тому же если он тоже установит присутствие ошибок в процессе межевания земли ответчика, то он поможет вам оспорить необъективное экспертное заключение.