Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке недвижимости в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Новостройка по переуступке
Покупать объект на этапе строительства по переуступке права по ДДУ — появившийся не так давно юридический риск. Процедура передачи прав построена так, что от продавца передаются не только права на квартиру, но и обязанности перед застройщиком. Например, неоплаченный долг дольщика станет вашей обязанностью. Но основной риск — закон допускает оплату переуступки до регистрации в МФЦ. Недобросовестный продавец может использовать эту лазейку и провести несколько сделок на один и тот же объект.
Как проверить и снизить риск?
Выбирая переуступку, проверьте реестр оплат, чтобы у продавца перед застройщиком не числилось долгов. Также важно понимать, что и все описанные выше риски при продаже через переуступку будут существовать. Присмотрели долевую недвижимость в строящемся ЖК — купите аналогичный объект у застройщика, таков оптимальный совет. Теперь более опасно брать переуступку, чем покупать напрямую: изменения в законодательстве минимизировали возможные риски приобретения квартир у застройщика, так как банк хранит деньги дольщиков на счетах эскроу, пока не достроят дом.
Схемы обмана от опасных мошенников
Высокая стоимость недвижимости всегда привлекала мошенников. Распространенные схемы, которые используются: подделка правоустанавливающих документов, завышение стоимости объекта в плохом состоянии, подмена технических характеристик квартиры, продавец — подставное лицо. Столкнуться с обманом рискуют те покупатели, которые хотят сэкономить в ущерб здравому смыслу. Что должно насторожить: цена в объявлении меньше альтернативных вариантов на рынке недвижимости Москвы, стороны хотят продать жилье в чрезмерно короткий срок, хотят внести изменения в договор-купли продажи, настаивают на отсутствии юриста, ссылаясь на страх лишиться собственности.
Как проверить и снизить риск?
Ответственное отношение к процессу приобретения квартиры поможет выявить обман до сделки. Пошаговая инструкция заключается в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы и позвать юриста, при малейших вопросах, связанных с объектом продавца. Большую часть проблем этого списка легко избежать, проявляя бдительность при выборе квартиры.
Опасности для покупателя недвижимости
Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.
Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.
Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.
Список необходимой документации
Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.
Рекомендуем ознакомиться:
Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя
К данному перечню относятся следующие документы:
- паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
- правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
- доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
- выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
- выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
- выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
- техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.
Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.
Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже
Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».
Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.
Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…
Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.
Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.
Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель
На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.
- Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
- И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
- Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.
Распространённые схемы мошенничества и обмана
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.
- Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
- Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
- Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
- Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
- При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.
Очень часто риэлтерские услуги оплачивает покупатель. Именно эта особенность приводит к заключению большинства соглашений напрямую: квартира на вторичном рынке ищется с помощью объявлений. Естественно, если покупатель уже ранее покупал квартиры и имеет опыт в данной области, то решение отказаться от посреднических услуг может быть оправдано. В противном случае, существует риск «купить кота в мешке».
При покупке квартиры на вторичном рынке целесообразно обращаться в профессиональные агентства, которые не только помогут подобрать самый выгодный вариант жилья, но и разобраться с юридическими вопросами.
Продажа квартиры с большими долгами – дело не редкостное. При заключении сделки необходимо проверить не находится ли жилье в залоге, все ли платежи уплачены. Дело в том, что такие долги в дальнейшем ложатся на плечи новых владельцев, а соответственно, приводят к удорожанию объекта.
- Продать/Купить недвижимость
- Сдать/Снять недвижимость
- Все операции на рынке загородной и коммерческой недвижимости
- Обменять жилье
- Приватизировать квартиру
- Срочный выкуп квартир
- Помощь в оформлении Ипотеки
- Юридическая консультация по недвижимости от наших специалистов
- Все операции с элитной недвижимостью
- Юридическое сопровождение сделки купли продажи
- Оценить квартиру
- Зарегистрировать переход права собственности
- Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры
- Хоум-стейджинг — подготовка квартиры к продаже
Возможные риски в момент продажи:
- При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
- Фальшивые купюры при оплате наличными.
- Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.
Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.
При наличном способе передачи денег необходимо:
- делать это в безопасном месте;
- проверить подлинность купюр;
- документальное подтверждение.
- через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.
При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.
Документальное оформление
Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.
Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:
- Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
- Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
- Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.
Риски при покупке квартиры
Риски при покупке квартиры. Вы задаете серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье. Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи
«Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи»
Это электронная книга
- риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- покупка квартиры по переуступке прав риски
- риски покупки квартиры по доверенности
- покупка квартиры в ипотеку риски
- покупка квартиры с обременением риски
- риски покупки приватизированной квартиры
- покупка квартиры у юридического лица риски покупателя