Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Если отсутствует подходящий кандидат
Возможными причинами являются:
- нежелание быть ответственным за весь дом;
- отсутствие опытного кандидата;
- действующий председатель не справляется с обязанностями.
Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.
Отличия должностей представлены в таблице.
| Председатель | Управляющий |
| Выбирается собранием владельцев помещений | Работает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист |
| Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностью | Может работать в нескольких ТСЖ |
| Подчиняется общедомовому собранию | Подчиняется председателю |
| Управляет всеми сотрудниками и управляющим | Управляет и контролирует сотрудников, их работу |
| Избирается на срок, указанный в Уставе | Срок работы соответствует сроку трудового договора |
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Кто может быть председателем ТСЖ
Занять должность председателя правления ТСЖ может исключительно лицо, которому принадлежит относящее к товариществу имущество на праве собственности. Это правило закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса. К управляющему таких требований закон не предъявляет.
Законом не предусмотрено случая, когда председатель ТСЖ не является собственником жилья в том доме, жители которого создали товарищество.
Может ли собственник быть председателем ТСЖ, если он не является членом товарищества?
Согласно Жилищному кодексу, на должность председателя могут претендовать только лица, входящие в ТСЖ.
Что касается каких-то специальных знаний и образования, то никаких требований к этому закон не предъявляет. Однако очевидно, что человек с достаточно глубокими знаниями в сфере жилищного и гражданского права лучше справится со своими обязанностями, будучи в этой должности.
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Как правильно писать заявление председателю?
Прежде чем писать заявление на имя председателя ТСЖ, вам необходимо удостовериться, есть ли в офисе определенный бланк для составления подобных документов, или его можно составлять по единым правилам, предусмотренным для таких случаев.
Если есть образец бланка, попросите выслать его вам на почту, или же посетите офис своего ТСЖ, чтобы написать правильно заявление. Если же специального бланка не предусмотрено, то пишите по обще установленным канонам.
Возьмите белый лист формата а4 и в шапке, в правом верхнем углу напишите кому вы адресуете данный документ (в нашем случае председателю ТСЖ), а также укажите его фамилию и инициалы. Дальше вам нужно указать свою фамилию и инициалы, контактный номер телефона и адрес проживания.
После этого в середине строки большими буквами вы пишите слово «Заявление» и далее начинаете излагать суть своих требований. Помните о том, что приветствуется, если вы по возможности будете ссылаться на нормы законодательных актов. Старайтесь не допускать ошибок и эмоциональной окраски заявления. Пишите четко и емко, при необходимости – в хронологической последовательности.
Конкретно укажите свои требования, исходя из законодательства, и объясните, почему.
После этого вы можете сделать перечисление приобщенных к заявлению документов, если таковые имеются, а также поставьте число, дату и подпись.
Заявление может быть написано как одним жильцом, так и сразу несколькими. Поэтому, если в написании принимали участие несколько человек, необходимо упомянуть всех.
Заявление может писаться от руки, но разборчивым почерком, или же может быть напечатано на компьютере.
Заявление обязаны принять и известить вас о его рассмотрении. Как правило, на это дается недельный срок, после чего вы можете жаловаться в жилищную инспекцию на бездействие.
Заявление председателю тсж — образец.
Права председателя ТСЖ
Если выполнение обязанностей председателем — необходимость, то использование прав — это возможность. Использовать или нет то или иное право, председатель решает сам.
Обычно ему предоставляются такие права: подписывать документы ТСЖ; вести финансовые вопросы товарищества; заключать договоры с организациями, оказывающими коммунальные и бытовые услуги; выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками ТСЖ; проводить и созывать собрания членов правления; привилегированное право голоса в случае, если голосование получило равное количество голосов; страховать имущество ТСЖ; право на то, чтобы досрочно покинуть занимаемый пост председателя.
Организация деятельности ТСЖ как юридического лица
1. Как стать членом ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.
2. Кто может быть членом ТСЖ?
Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.
3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?
Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в ТСЖ, добровольное.
4. Как выйти из состава ТСЖ?
Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:
— член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;
— член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).
5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?
В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.
6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?
Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:
1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.
2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
7. Как формируется правление ТСЖ?
Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
8. Кто может быть членом правления ТСЖ?
Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.
9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?
Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества.
10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?
Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.
П. 2 ст. 149 ЖК РФ гласит, что лицо, ставшее главой, наделяется всеми полномочиями решением собрания и правления, и никакой доверенности ему не нужно.
Однако правление во главе с начальником имеет право нанимать сотрудников, не выходя за рамки обозначенных пределов расходов на зарплату (п.5 ст. 148 ЖК РФ).
Если среди членов кооператива не оказалось человека, свободного во времени, грамотного, хорошо знакомого с экономикой, бухгалтерией, обладающего харизмой и инициативностью, и обязательно организаторскими способностями с элементами ораторского искусства, даром убеждения, то ставший волею судеб владельцем этого кресла человек не сможет самостоятельно решать все вопросы касательно деятельности сообщества жильцов.
В этом случае, или когда хозяйство товарищества солидных размеров, правление может взять на работу управляющего по договору найма (п.п. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ), который вообще может быть для товарищества человеком «левым», но зато профессионалом в сфере ЖКХ, и станет работать в тандеме с главой.
В этом случае для совершения серьезных сделок и подписания бумаг с третьими лицами управляющему понадобится доверенность, которую выдаст председатель. Таким образом, управляющий станет руководить по доверенности (гл. 10 ГК РФ).
Образец доверенности от председателя ТСЖ на предоставление его интересов.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Юридическая ответственность председателя
Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.
Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.
Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.
После выбора председателя с ним заключается трудовой договор одного из видов:
- стандартный;
- гражданско-правовой.
Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.
Договор оформляется секретарем товарищества. В соглашении содержатся сведения:
- срок деятельности;
- общие положения;
- наличие или отсутствие испытательного периода;
- время вступления в должность;
- расписание работы;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников ТСЖ;
- социальное страхование;
- порядок начисления и сумма заработной платы;
- гарантии;
- реквизиты сторон;
- дополнительные сведения.
Как и кто избирает правление ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).
К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.
Что входит в должностные права
Глава ТСЖ имеет право:
- Подписывать документы, касающиеся деятельности ТСЖ.
- Решать финансовые вопросы.
- Заключать договоры.
- Издавать распоряжения и приказы, обязательные для выполнения участниками и членами товарищества.
- Созывать и проводить собрание правления ТСЖ.
- Принимать на работу персонал.
- Страховать имущество товарищества.
- Иметь решающий голос, если мнения членов правления разделились поровну.
- Решать вопросы по полному и своевременному выполнению необходимых хозяйственных и коммунальных работ по дому;
- Обеспечивать качественное предоставление тепла, воды и электроэнергии от подрядных организаций;
- Принимать и решать вопросы и нужды участников товарищества.
Председатель должен иметь определенные знания, чтобы исполнять возложенные на него функции:
- Владение соответствующей квалификацией в области управления жилым фондом.
- Контроль оплатой коммунальных счетов жильцами: она должна быть своевременной и перечисляться в полном объеме.
- Личный контроль за перерасчетом долгов.
- Надзор за работой финансовых органов ТСЖ.
- Выполнение уставных мероприятий и решений, принятых на собраниях жильцов.
- Контроль исполнения договорных обязательств подрядными организациями.
- Работа с текущей документацией.
- Контроль соблюдения надлежащего санитарного состояния жилого дома и территории, работой наемного персонала.
- Решение конфликтов.
- Предоставление отчетности о деятельности организации.
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.