Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем вы рискуете, покупая недвижимость у юрлица». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).
Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Схемы мошенничества и способы их избежать
Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:
- Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
- Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
- Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
- Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.
После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:
- найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
- на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
- проверить подготовленную учредительную документацию;
- проверить пакет документации на квартиру;
- правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
- проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
- проявлять бдительность на каждом этапе сделки.
ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.
Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.
Какие риски сопровождают сделку
Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:
- продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
- умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
- отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
- предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
- аннулирование договора по подложным документам.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:
- Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
- Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
Ограничения при покупке жилой недвижимости
Обязательное условие сделок, в которых покупателем выступает юридическое лицо, является наличие согласия от других соучредителей или акционеров компании. Без наличия такого соглашения оформить сделку можно только в том случае, если юридическое лицо в виде предприятия имеет только одного учредителя!
Бывают случаи, когда остальные совладельцы могут отказаться от подписи соглашения. Причина проста — высокие риски. Например, один из учредителей предлагает купит объективно неликвидную недвижимость, которая принесет только проблемы и никакой прибыли извлечь не удастся. Обязательно нужно помнить о том, что подделка документов и подписей карается по закону. Если вы являетесь юрлицом и совладельцы фирмы отказываются от вашего предложения, то единственный законный способ провести сделку — получение их расположения. Это можно сделать, предоставив детальные расчёты, анализ вложений и потенциальной прибыли.
Может ли ООО купить квартиру
Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.
К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:
- Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
- В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
- При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.
Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.
Покупка квартиры у юр лица: риски
- Подделка бумаг. Это распространенный случай мошенничества, когда купцу демонстрируется поддельный документ, разрешающий продажу. В дальнейшем же ЮЛ-владелец будет через суд требовать возврата своего имущества.
- Неправильная доверенность. При наличии у лица, представляющего продавца, доверенности с нарушением правил оформления, сделку тоже признают недействительной. К ее изучению стоит подойти максимально пристально.
- Банкротство компании. В некоторых случаях юридическое лицо оформляется специально для продажи имущества, после чего сразу ликвидируется, а в ее отношении начинается процедура банкротства.
- Не приватизированное жилье не может быть продано корпорацией, поэтому в случае реализации такой недвижимости все действия будут признаны недействительными.
- Потери налогового вычета. Зачастую фирмы вносят в договор купли-продажи стоимость жилья по оценке БТИ с доплатой покупателем разницы с рыночной ценой наличными деньгами. Соответственно налоговый вычет будет оформлен только на сумму из договора.
Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:
- Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
- Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
- Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).
Другие возможные риски:
- Признание юрлица банкротом на момент сделки.
- Ликвидация юрлица на момент заключения договора.
✅ Может ли ООО купить квартиру
Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:
- квартира приобретается у физ. лица;
- квартира покупается у юр. лица.
Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:
- для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
- для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Реализуем имущество сотруднику
Обновили «парк» оргтехники или офисную мебель? Все новое, но куда девать старое? Продажа имущества сотрудникам – отличный вариант. Куда проще, если не надо искать покупателя на имущество, которое стало уже ненужным, но вполне годное для использования.
Итак, продажа имущества сотруднику: как оформить документы, как отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учете? Какие могут быть налоговые последствия реализации имущества работнику?
Оформляем документы
Основной документ в данном случае: договор купли-продажи или поставки. Нет договора – есть риск того, что налоговые инспекторы при проверке могут не признать факт реализации имущества и исключить из расходов его стоимость.
Так что рекомендуем составить письменный договор розничной купли-продажи в двух экземплярах.
При этом в договоре следует детально описать имущество, которое продается сотруднику, указать инвентарные, идентификационные номера, паспорта изделия, в общем, все, что может точно установить объект продажи.
Также необходимо составить акт приема-передачи. Этот пакет документов избавит от претензий при налоговой проверке.
Впрочем, на худой конец можно заменить договор может и заявление сотрудника, завизированное руководителем организации или иным уполномоченным лицом. Но при этом надо соблюсти ряд условий:
- в заявлении должно быть четко указано то имущество, которое работник хочет приобрести (точное наименование, инвентарные номера и т. д., см. выше);
- следует указать цену приобретения и обязательно отметить, включает она в себя НДС или нет;
- в заявлении нужно привести данные, идентифицирующие работника-покупателя: Ф. И. О., паспортные данные, ИНН;
- заявление должен завизировать руководитель организации, или иное уполномоченное лицо с указанием документа, дающего ему такие полномочия.
Далее оформляем отдельный распорядительный документ, оформляющий продажу на условиях, указанных в заявлении.
Все это делает заявление работника офертой, а визу руководителя — ее акцептом. Это один из вариантов заключения договора, предусмотренный Гражданским кодексом (п. 2 ст. 432).
- Теперь рассмотрим способы оплаты, основных из которых три.
- Способ № 1: удержание из заработной платы сотрудника
- Это, без сомнения, самый удобный для организации способ: он гарантирует поступление денег, а также и не требует каких-то дополнительных операций с наличными.
И все-таки этот способ нельзя признать 100%-но законным, поскольку есть лишь несколько случаев, когда работодатель вправе удержать что-то из заработной платы сотрудника.
В законе четко сказано: «удержания из заработной платы работника производятся только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами» (ст. 137 ТК РФ), и перечисляются случаи такого удержания.
Закрытый перечень, заметим. И заявление работника как основание для удержания там не значится.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|