Заключение договоров купли-продажи через интернет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договоров купли-продажи через интернет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.

Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?

Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.

Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.

Есть ли какие-то ограничения

• Воспользоваться сервисом оформления договора купли-продажи можно при покупке или продаже квартиры, комнаты, дома с земельным участком или земельного участка (земли населенных пунктов или сельхозназначения) на вторичном рынке.

• Сервис нельзя использовать при купле-продаже одной доли или части объекта недвижимости, военной ипотеке и при сделках с апартаментами, покупке гаражей или машиномест.

• В сделке должно быть максимум 5 продавцов и 6 покупателей (не больше).
• В сделке не должно быть несовершеннолетних продавцов, участников-нерезидентов РФ или участников под опекой и попечительством.
• Сделка должна проходить между физическими лицами.

Технические ограничения

Как было сказано выше, чтобы начать заключать договоры в электронном виде, оба контрагента должны иметь сертификат ключа проверки электронной подписи и средства электронной подписи – программное обеспечение, с помощью которого можно сформировать электронную подпись.

Кроме того, чтобы обмениваться формализованными юридически значимыми документами через Интернет, необходимо заключить договор с оператором электронного документооборота. Применительно к электронным счетам-фактурам это требование диктуется «Порядком выставления и получения счетов-фактур в электронном виде по ТКС с применением ЭЦП», утвержденным приказом Минфина России № 50н. Согласно данному Порядку электронный счет-фактура может быть передан только через оператора электронного документооборота (ЭДО) в установленном ФНС xml-формате.

Формализованный акт или накладную без участия оператора сформировать тоже не удастся: согласно приказу ФНС России от 21.03.2012 № ММВ-7-6/172@, утвердившему рекомендуемые форматы накладной и акта сдачи-приемки работ (услуг), эти документы должны содержать идентификаторы участников документооборота и оператора.

Наконец, если у компании значительный по объемам документооборот, для хранения и поиска электронных документов потребуется завести электронный архив.

Условий немало, но если компания уже сдает в электронном виде отчетность в контролирующие органы, этот перечень ее вряд ли напугает. У такой организации есть ключ электронной подписи и средства электронной подписи, компания работает со специализированным оператором связи. Зачастую услуги оператора электронного документооборота предоставляют те же организации, что отправляют отчетность. А значит, искать нового партнера, скорее всего, не придется. Наконец, возможность хранения электронных документов есть в большинстве систем электронного документооборота.

Переходный вариант: электронные продления

Если по каким-то причинам на сегодняшний день компания не может позволить себе перевести весь документооборот по сделке – начиная с договоров и заканчивая актами и счетами-фактурами – в электронный вид, возможны промежуточные решения.

Например, такая практика применяется в компании СКБ Контур при выставлении счета, акта и счета-фактуры в случае продления договоров на прежних условиях между СКБ Контур и абонентами системы «Контур-Экстерн».

Инициатива исходит от СКБ Контур: менеджер предлагает клиенту продлить обслуживание без посещения сервисного центра. В случае согласия клиента выставляется счет на оплату. После поступления оплаты менеджер формирует электронные акт и счет-фактуру и направляет их на подпись клиенту. С документами, поступившими от СКБ Контур, клиент может ознакомиться в личном кабинете системы «Контур-Экстерн» и в системе электронного документооборота «Диадок».

Затем менеджер звонит клиенту, сообщает, что документы поступили и их необходимо подписать.

После того как документы подписаны обеими сторонами, документооборот завершен. Клиенту остается лишь сохранить электронные документы и занести их в свою учетную систему.

Таким образом, большая часть доводов компаний, которые еще не практикуют заключение договоров в электронном виде, скорее, из области опасений. Большинство договоров сегодня может быть заключено в электронном виде, и нет реальных оснований отказываться от столь простого и быстрого способа совершения сделок.

Плюcы и минycы элeктpoннoй peгиcтpaции

Элeктpoннaя peгиcтpaция cдeлки в pocpeecтpe пpи ипoтeкe oблaдaeт кaк дocтoинcтвaми, тaк и нeдocтaткaми. К плюcaм ee мoжнo oтнecти:

oпepaтивнocть ycлyги – нeт нeoбxoдимocти тpaтить вpeмя нa пoceщeния MФЦ или Pocpeecтpa, чтoбы cнaчaлa cдaть дoкyмeнты, пoтoм пoлyчить. Кpoмe тoгo, peгиcтpaция пpoвoдитcя в кopoткиe cpoки;

• oфopмлeниe квapтиpы, кoтopaя нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe, cтaлo нaмнoгo пpoщe – нeт нeoбxoдимocти exaть в этoт гopoд;
• пocлe тoгo, кaк peгиcтpaтop внeceт зaпиcь в peecтp, гoтoвaя дoкyмeнтaция бyдeт oпpaвлeнa зaявитeлю нa элeктpoннyю пoчтy – нeт нeoбxoдимocти являтьcя личнo;
• мoжнo cэкoнoмить вpeмя и дeньги – пpи элeктpoннoй пoдaчe гocпoшлинa для зaявитeля yмeньшaeтcя нa 30%, a cpoк peгиcтpaции coкpaщaeтcя вдвoe;
• вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм мoгyт нe тoлькo ипoтeчныe клиeнты бaнкa, нo и oбычныe клиeнты, кoтopыe нa пoкyпкy нeдвижимocти тpaтят coбcтвeнныe дeньги;
• клиeнты, жeлaющиe вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм, мoгyт вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми pиэлтopa «Этaжeй», кoтopый зapeгиcтpиpyeт нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пpoкoнcyльтиpyeт пo вceм вoпpocaм.

Пoмимo этoгo, Cбepбaнк мoжeт yмeньшить cтaвкy пo ипoтeкe для тex зaeмщикoв, кoтopыe вocпoльзoвaлиcь cepвиcoм – пpимepнo нa 0,7 %.

Oднaкo y ycлyги ecть и минycы, cpeди кoтopыx:

• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй мoгyт тoлькo гpaждaнe Poccии – ecли xoтя бы oднa cтopoнa пo cдeлкe имeeт гpaждaнcтвo дpyгoй cтpaны, в зaключeниe cдeлки бyдeт oткaзaнo;
• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй нe cмoгyт нecoвepшeннoлeтниe или нeдeecпocoбныe yчacтники cдeлки;
• ecли пpoдaвeц пpиoбpeл пpoдaвaeмyю квapтиpy paньшe 1998 гoдa и peгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти пo пpeжним пpaвилaм – бeз Pocpeecтpa, дoкyмeнты пo cдeлкe мoжнo пoдaть тoлькo oбычным cпocoбoм нa бyмaгe;
• cepвиc бyдeт нeдocтyпeн, ecли пpoдaeтcя тoлькo чacть жилья, a нe квapтиpa цeликoм.

Кpoмe тoгo, пocкoлькy paбoтa cиcтeмы дo cиx пop дo кoнцa нe oтлaжeнa, нepeдкo пpoиcxoдят paзличныe пpoвoлoчки. B peзyльтaтe вмecтo экoнoмии вpeмeни мoжeт пoлyчитьcя бoлee длитeльный cpoк peгиcтpaции, ecли cepвиc дacт кaкoй-тo cбoй.

Как происходит процедура оформления договора

1. Участники сделки сами выбирают нотариусов, которые проведут удостоверение. Можно сделать это с помощью базы ЕИС нотариата.
2. Выбранные специалисты составляют проект электронного документа на основании данных, представленных участниками.
3. Продавец и покупатель подписывают его простой электронной подписью на планшете в присутствии нотариуса.
4. Также каждый участник собственноручно подписывает бумажный вариант, который будет храниться в конторе.
5. Электронный экземпляр с удостоверительной надписью 2-х нотариусов, подписанный их личной ЭЦП, хранится в базе ЕИС нотариата.
6. После удостоверения сделки с недвижимостью, нотариус отправляет заявление на регистрацию прав нового собственника в ЕГРН.
7. Органы Росреестра в течение 1 суток вносят данные в реестр, и покупатель на следующий день может получить свою выписку в нотариальной конторе.

Как получить документы по итогу

Выписка из Росреестра на объект недвижимости поступает на электронный почтовый ящик нового собственника. Если регистрировалась сделка обмена, бумаги приходят обеим ее сторонам. В случае приобретения строящейся квартиры собственнику и застройщику направят подтверждение регистрации договора долевого участия. К бумагам прилагается сертификат о применении ЭЦП сотрудником регистрирующего органа.

Оригиналы документов не выдаются. Проверить их подлинность можно на сайте Росреестра. Новому собственнику лучше сохранить их в электронном виде и использовать при необходимости. Если же для какой-то цели потребуется бумажный документ, его можно распечатать и заверить у нотариуса. Впрочем, и при обычной регистрации права собственности сейчас выдается только выписка ЕГРН: свидетельства уже несколько лет как отменены.

Онлайн-регистрация права проходит быстрее за счет упрощения процедуры – на нее требуется всего 5 дней. Но часто готовые документы приходят гораздо раньше: если система передачи отлажена, на оформление перехода права собственности может уйти всего несколько часов. Дело в том, что не требуется время на пересылку документов и их перевод в электронный вид. Для сравнения: оформление сделки обычным способом происходит в течение 10 рабочих дней.

Как проверить готовность документов через Росреестр:

• в личном кабинете на сайте;
• через форму обратной связи;
• по телефону горячей линии в вашем регионе.

Самостоятельное проведение сделки дистанционно

Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем. Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.

К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников. Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

Плюсы и минусы электронной регистрации

Дистанционное оформление права собственности на недвижимое имущество имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы	Минусы
Оперативность. Возможность оформить сделку из другого города. Не нужно лично посещать госорганизацию. Сокращение размера госпошлины. Снижение ставки по ипотеке.	Участники сделки должны быть резидентами РФ. Воспользоваться услугой не могут недееспособные лица. Нельзя оформить продажу доли имущества. Необходимость получения КЭП.

Чем же удобен договор купли-продажи с электронной подписью и в чем подвох с его использованием?

Плюсы:

• Нет необходимости писать от руки или печатать ДКП.
• Все данные подтягиваются с профилей пользователей государственного портала. А значит и люди проверенные, и ошибок при наборе быть не должно.
• Сервис автоматически проверяет не находится ли транспортное средство в залоге и не наложены ли ограничения.
• Кроме того, система автоматически создаст шаблон заявления для постановки машины на учет в органах ГИБДД.
• Экономия времени. Две стороны могут встретиться только для передачи транспортного средства, а все «бумажные» вопросы по сделке завершить онлайн.

Минусы:

1. Обязательное условие — наличие подтвержденного профиля на портале плюс регистрация в приложении «Госключ».
2. Зависимость от интернета.
3. ДКП, подписанный электронной подписью, является также и актом-приема передачи. Если Вы заключаете сделку онлайн, можно «напороться» на авто с проблемами. К примеру, битый.
4. Сервис откровенное сырой. Найти нужный раздел проблематично, к тому же часто вылетает ошибка, что что-то не работает. Если нужно срочно оформить сделку, лучше вернуться к старому доброму бумажному формату. Быстро и надежно.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью через Сбербанк

Сбербанк стал одним из первых финансовых учреждений, начавших сотрудничать с Росреестром на предмет оформления сделок с недвижимостью в электронном виде. Данная услуга позволяет значительно упростить процедуру, а также потратить гораздо меньше времени на её проведение.

Услуга предоставляется на платной основе. Сумма от 7 900 до 10 900 руб. (в зависимости от местонахождения жилья и его типа).

После оплаты клиенту оказываются следующие услуги:

• Оплачивается госпошлина в Росреестре.
• Выпускаются усиленные квалифицированные подписи для каждого участника.
• Электронная документация направляется в Росреестр.
• Сотрудники банка сопровождают регистрацию и общаются с работниками Росреестра.

Процедура проходит в несколько этапов:

1. Электронная документация направляется работниками банка в органы Росреестра.
2. Сотрудниками Росреестра производится регистрация прав.
3. Осуществляется отправка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с отметкой о госрегистрации на е-майл клиента.

Для проведения процедуры потребуется представление следующих бумаг:

• заявления об электронном оформлении сделки;
• договора о купле-продаже;
• согласия мужа/жены (при необходимости).

При этом сделку в электронном виде оформят, только если будут соблюдены следующие условия:

• В Сбер обращается физлицо.
• В сделке участвует не более 2-х человек.
• Жильё приобретается не по программе военной ипотеки.
• Клиент действует от своего имени (не через представителя по доверенности).

Ответственность за работу без договора

Риск работы без договора – устное соглашение на сумму более 10000 рублей будет признано ничтожным.

Без договора — в суде нечем будет подтвердить вашу договорённость, как и Исполнителю, так и Заказчику.

Компании Заказчика юр. лица или ИП, требуется договор для подтверждения своих расходов перед налоговой службой (ИФНС). Для расчёта Заказчиком налога НДФЛ и социальных налогов, если с вами заключили договор, как с физ. лицом. Так, что договор будет просить бухгалтерия Заказчика.

Можете выставлять Счёт, Счёт-договор, чтобы не писать договор. Если услуги типовые, указываете в счёте услугу допустим «консультирование» и стоимость (можно добавить количество часов).

Как подписать документ, чтобы он имел юридическую силу

Чтобы дистанционное заключение договора имело ту же юридическую силу, что и оформление бумажного документа, необходимо подписать его ЭП.

В соответствии с 63-ФЗ в Российской Федерации принято три их типа:

• простая;
• усиленная неквалифицированная;
• усиленная квалифицированная.

Виды подписей различаются по уровню защиты: простая имеет наименьший уровень и применяется на отдельных сайтах и сервисах. Наивысшей степенью обладает усиленная квалифицированная подпись, используемые в ней средства криптозащиты сертифицированы ФСБ. Выдавать такие подписи вправе только аккредитованные удостоверяющие центры.

Для подписания соглашений стороны вправе использовать любые виды подписей, однако требуется соблюдение следующих условий:

• если стороны используют усиленные квалифицированные подписи, они вправе делать это свободно без каких-либо предварительных договоренностей;
• заключение договора электронной подписью иного типа возможно, если стороны предварительно условились о возможности такого подписания документов.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как получить электронную подпись для документооборота. Используйте эти инструкции бесплатно.

Условия продажи не действуют, пока бизнес их не подтвердил

Раньше. В законе было жесткое требование: если покупатель «выразил намерение купить», бизнес обязан продать.

Магазин техники ошибся и вместо ценника в 10 000 ₽ за телевизор указал на сайте 1000 ₽. Покупатель увидел низкую цену, обрадовался и оформил заказ. Даже если он еще не оплатил, сам факт заказа — и есть то самое намерение. Формально магазин был обязан продать телевизор с огромной скидкой.

Бизнес обходил эту проблему, например использовал вариант с предзаказом: вы пока закажите, а мы потом посмотрим — можем или нет. Но такой вариант подходил не каждому бизнесу и был на грани с законом.

Что изменилось. Новое постановление разрешает бизнесу самому определять, когда у него возникает обязанность передать товар покупателю. Обычно это тот же предзаказ, только теперь полностью легальный. Все условия должны быть в оферте.

Давайте на том же примере.

Магазин техники ошибся и вместо ценника в 10 000 ₽ за телевизор указал на сайте 1000 ₽. Покупатель увидел низкую цену, обрадовался и оформил заказ.

Благодаря изменениям, магазин не обязан продавать телевизор за тысячу, даже если такая стоимость указана на сайте. Сначала он подтверждает условия заказа и только потом эти условия вступают в силу.

Здесь работает здравый смысл: если на сайте холодильники стоят тысячу рублей, а после оформления заказа магазин меняет стоимость на сто тысяч, тут явно не так. Покупатель может обратиться в госорганы и потребовать разобраться в ситуации. Для бизнеса это рискованно.

На что повлияли изменения. Для бизнеса это большой плюс, потому что теперь есть страховка от ошибок, изменения курса рубля и чего угодно еще. Пока компания не подтвердила, что готова продать товар или услугу на условиях с сайта — у покупателя нет права это требовать.

Для обычных покупателей изменение ничего не меняет все остается . А вот у недобросовестных меньше шансов обхитрить бизнес и нажиться на ошибке.

Старая версия — Постановление Правительства РФ от 27.09.2007 № 612	Новая версия — Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 № 2463
18. Обязательства продавца по передаче товара и иные обязательства, связанные с передачей товара, возникают с момента получения продавцом соответствующего сообщения покупателя о намерении заключить договор.

Даже без ИП можно заключить договор. В теории

Теоретически фрилансер может использовать разные виды договоров, например, авторский договор или договор подряда. Каждый имеет свои нюансы, Но суть одна — клиент по договору получает работы/услуги, и обязуется оплатить их исполнителю (фрилансеру). Также по российскому законодательству, если ваш клиент — фирма, то ее бухгалтерия обязана удержать из сумм гонораров налоги, в частности, НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%. Если вы заключили договор на сумму 1000 руб., на счет получите 870 руб.

Однако компаниям не интересно заключать договоры с физическими лицами, из-за необходимости разбираться с налогами. Поэтому проще всего зарегистрировать ИП и сотрудничать с клиентами как индвидуальный предприниматель. Сразу перейдите на упрощенку (упрощенный режим налогообложения) с оплатой 6% от оборота. Теперь вы заключаете договор с клиентом, получаете от него оплату на счет и сами платите все налоги с доходов.

Как быть с актом передачи квартиры арендатору?

Акт передачи подписывается в том же порядке, что и сам договор найма. Имеет значение лишь то, чтобы арендатор проверил наличие того имущества, которое передается вместе с квартирой, а также данные счётчиков. Все недостающие сведения одновременно вносятся сторонами в свои документы.

Похожие записи:

• Льготы ЖКХ для ветеранов: какие бывают и как оформить
• ПФР и ФСС РФ объединяются. К чему готовиться работодателям
• Какая установлена доплата к пенсии после 80 лет в 2023 году