Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Как снизить процентную ставку
Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.
Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:
- Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
- Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
- Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Шаг 3-й: собираем базовый пакет документов для ипотеки по партнерской программе
Необходимые для получения ипотечного кредита документы могут варьировать в зависимости от банка, но основной пакет остается неизменным. Итак, заемщик должен предоставить:
- паспорт гражданина Украины;
- идентификационный код;
- свидетельство о браке (если есть), а также паспорт и идентификационный код супруга/супруги;
- свидетельство о разводе (если есть);
- документы, подтверждающие доход (выписка о зарплате с места работы за 6 месяцев или справка о доходах ФОП).
Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?
Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.
Платить посреднику однозначно стоит, если:
- человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
- клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
- в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
- риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).
Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке
Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:
- заявление, подписанное лично клиентом;
- зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
- копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
- справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
- выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
- согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
- доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.
Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.
Перед оформлением сделки, нужно:
- Изучить проектную документацию.
- Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
- Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
- Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
- Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
- Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.
Кредитный договор как средство платежа
Для того чтобы стало окончательно понятно, как купить новостройку по ипотеке, нужно уделить внимание такому важному событию, как подписание договоров.
После того, как будут произведены все действия, направленные на поиск подходящей квартиры и проверку строительной организации, можно переходить к непосредственному заключению сделки.
Однако так как в данном случае рассматривается ипотека, то сначала следует заручиться согласием банка. Документы, которые нужно будет предоставить в банк, зависят от того, на какой стадии находиться строительство.
Как правило, добросовестный застройщик, уже готов к таким событиям и у него есть определённые договорённости с кредитной организацией. Поэтому покупателю нужно позаботиться лишь о подтверждении доходов.
Для совершения и оформления ипотечной сделки в обязательном порядке требуются согласие супругов, а также выдвигают и другие дополнительные требования.
Подписанный кредитный договор нужно отнести застройщику, и только после этого можно будет подписать договор о приобретении квартиры.
Как обезопасить себя заемщику
Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.
Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.
В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.
Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.
К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.
Когда лучше покупать: в строящемся или законченном доме?
Основной мотивацией граждан, взявших ипотеку, можно назвать желание получить недвижимость сразу, выплачивая ее стоимость на протяжении нескольких лет. Однако в случае с новостройкой – с момента заключения ипотечного договора до момента заселения и новоселья, как правило, проходит значительно больше времени, чем при покупке жилья на вторичном рынке.
Банки активно предлагают гражданам квадратные метры уже на этапе строительства, к моменту завершения строительных работ львиная доля квартир реализована.
В этом есть свой плюс – застройщики продают квартиры на более лояльных условиях, вкладывая в стоимость то, что хозяевам придется какое-то время ждать. Чем ближе финальная стадия сдачи дома, тем выше становятся цены на недвижимость в нем. Еще один момент – степень развитости инфраструктуры, часто новостройки возводятся в необустроенных районах на окраине города.
Строительная компания обещает, что через пару лет тут будет все – но по факту дом строится в малопригодных для жизни условиях (и это тоже влияет на стоимость).
Риэлторы, работающие с недвижимостью в новостройках, утверждают, что наиболее оптимальной сделкой считается покупка в ипотеку готовой на 70% квартиры. Такая недвижимость уже построена, но не готова к эксплуатации. Застройщик занимается отделочными работами и выходит на финишную прямую. Семидесяти процентная готовность снижает риск того, что строительство будет заморожено. Финансовые организации также более охотно идут на заключение таких сделок.
Цена на квартиру в этот момент будет уже выше, но, вместе с ней, будущий владелец получит уверенность, что его жилье все-таки сдадут в эксплуатацию. Ценовой пик, как правило, наблюдается в момент 90-95% готовности недвижимости в новостройке.
Необходимые документы
Для получения ипотеки на покупку жилья на первичном рынке от потенциального заемщика потребуется предоставление в банк ряда обязательных документов:
- оригинал и копия паспорта;
- оригинал и копия государственного свидетельства о присвоении ИНН или о постановке на учет в ИФНС;
- оригиналы и копии документов о полученных специальностях;
- оригиналы и копии свидетельств о рождении детей, если они есть;
- справка по форме банка или унифицированного образца, содержащая сведения о доходах заемщика за определенный банком период;
- оригинал и копия свидетельства СНИЛС;
- для лиц, признанных военнообязанными, оригинал и копия военного билета или иного подобного документа;
- оригинал и копия свидетельства о регистрации брака или его расторжения;
- копию трудовой книжки, надписи в которой заверены руководителем или иным уполномоченным лицом организации-работодателя.
Основным решающим документом по любому виду жилищного кредита выступает справки о доходах заемщика. От указанной суммы ежемесячного заработка заявителя напрямую будет зависеть размер предоставляемой ему ипотеки.
Кроме того, в состав обязательной документации включаются договора и технические документы, полученные у застройщика, в случае покупки квартиры не у аккредитованной банком компании:
- инвестиционный договор или договор долевого участия;
- копии учредительных документов;
- копии технической документации с указанием стоимости и характеристик жилплощади;
- документ, отражающий право компании заниматься возведением новостроек и продажей в них квартир.
Оформление квартиры в собственность: новостройка, документы, инструкция / Юридические Советы
Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.
Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.
Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.
- Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
- Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.
Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).
- Подписание передаточного акта, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства в местной Администрации.
- Получение в данном Департаменте разрешения на введение вновь построенного объекта в эксплуатацию. Именно после произведения этого действия считается, что дом сдан и полностью пригоден для проживания.
- Постановка жилого дома в организации Росреестра на кадастровый учет.
- Присвоение дому своего отдельного почтового адреса.
Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Анализируя данные рынка недвижимости, можно увидеть тенденцию увеличения спроса на квартиры в новостройках в ипотеку в Москве и Московской области.
Основной причиной повышенного интереса граждан к покупке квартиры в строящемся доме является не только привлекательная цена и современность дизайна и инфраструктуры, но и программа Господдержки. Ведь благодаря программе государственной поддержки ставки по ипотеке на новостройку сейчас ниже ставок на вторичный рынок.
Ввиду интенсивного строительства новостроек, перед Вами стоит большой выбор как застройщиков, так и банков для ипотеки. Но чем больше выбор, тем сложнее определиться со всеми условиями и требованиями, поэтому
Давайте рассмотрим действия заемщика и сам процесс покупки квартиры в новостройке по ипотеке в Москве и Московской области.
1. Подбор новостройки будет первым шагом к приобретению жилья. Список банков, готовых рассматривать вашу заявку по ипотеке зависит именно от выбранной вами новостройки. Стоит учитывать, что оформить кредит на покупку квартиры по ипотеке в строящемся доме возможно только в определенных банках.