Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет? По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:

• недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
• движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
• товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
• ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
• на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.

Примечание: в некоторых случаях заложенное имущество или права законодательно подлежат государственной регистрации. Например, обязательной регистрации требует недвижимость, которая должна быть зарегистрировано в Росреестре, а переданная по договору доля в ООО зарегистрирована в ЕГРЮЛ.

Преимущества оформления договора залога через нотариуса

Данное соглашение, заверенное в нашей нотариальной конторе, обладает рядом преимуществ:

• Бесплатная консультация по рассматриваемому вопросу у наших специалистов;
• Удобное время приема без очередей и проволочек;
• Проверка вашего договора на соответствие законодательству РФ и исключение ошибок в тексте документа;
• Экономия времени. Наш нотариус сможет самостоятельно запросить часть необходимых документов, и самостоятельно подать данные на регистрацию сделки в государственные органы;
• Неоспариваемость в суде;
• Проверка полномочий сторон;
• Нотариус, регистрируя сделку проверяет правоспособность, дееспособность, а также вменяемость участников соглашения.

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией. Вопрос может быть поставлен примерно так: «Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.» Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк. Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал). В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному. Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

• Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
  В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
• Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости
  . В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,

• если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
• возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.

• Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
  возможны варианты:

Ипотека и нотариус: перспективы развития.

Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда. Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками. Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.

Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки. Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей? Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Нюансы, которые нужно знать, прежде чем брать ипотеку в Сбербанке РФ

Под ипотекой подразумевается заключение сразу двух договоров: на жилищный займ и на залог объекта недвижимости.

Нюансы, на которые нужно обратить внимание при изучении договора жилищного займа:

• условия, по которым производился предварительный расчет, могут быть искажены в договоре (например, процентная ставка увеличивается без оповещения об этом);
• требования, выдвигаемые к заемщику;
• ограничения, которые накладывает финансовое учреждение на заемщика;
• риски, связанные с валютой;
• наличие комиссии и прочих банковских платежей за обслуживание договора;
• наличие третьих лиц, за услуги которых заемщик должен платить;
• санкции.

Нюансы по договору залога:

• ограничения на действия, которые заемщик может производить с объектом недвижимости;
• условия по защите объекта;
• обстоятельства, при которых заемщик может лишиться недвижимости;
• права, которыми наделены третьи лица.

Чтобы себя обезопасить, нужно заранее изучить образец договора ипотечного кредитования Сбербанка и детально вычитывать документ, который будет выдан на подпись.

Нужно ли согласие жены на ипотеку военнослужащего

Под военной ипотекой понимают приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования согласно закону № 117-ФЗ от 2004 года. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем. Если он приобретает квартиру в ипотеку, весь период нахождения на службе взносы за него уплачивает по договору целевого жилищного займа (ЦЖЗ) «Росвоенипотека» Минобороны.

Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супругу военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЦЖЗ, а равно и договора ипотечного кредита. Тем не менее, положения Семейного кодекса в равной степени относятся и к семье военного. Квартира, приобретенная в браке, хотя бы и по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам поровну.

Поэтому банк вправе потребовать у участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию, что впоследствии договор не будет оспорен по причине того, что супруг не был уведомлен о покупке и не давал на это своего согласия. И в любом случае, этот документ потребует орган Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.

Принципиальное различие между военной и обычной ипотекой возникает обычно при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды выносят решение о том, что супруг участника НИС обязан возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья — ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супругу.

Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию. Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.

Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.

Особенности регистрации договора ипотеки, залога

Договор по ипотеке (залогу) вступает в силу после регистрации в ЕГРП. Это обусловлено особенностью данной формы сделки. Фактически регистрации подлежит не сам объект недвижимости, а ограничение прав владельца распоряжаться им. То есть собственник не может продать недвижимость, подарить, обменять, прописать новых жильцов (в случае с жильем) и проводить ряд других действий, способных усложнить возможность изъятия залога вследствие невыполнения данных им обязательств без согласия Залогодержателя.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Реализация данной задачи требует от 5 до 15 рабочих дней, в зависимости от назначения объекта недвижимости. Точные сроки обусловлены видом собственности, служащей обеспечением для ипотечного кредита.

Согласно закону, функции Кредитора может выполнять не только банковское учреждение. Право стать Займодавцем, т.е. Залогодержателем имеет физическое и юридическое лицо, не являющееся участником банковской деятельности. В этом случае регистрации подлежит договор залога недвижимого имущества.

Оценка предмета ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

• его наименование;
• местонахождение;
• описание, достаточное для идентификации этого предмета;
• указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оформление дкп через нотариуса, покупка с использованием ипотечных средств.

Теперь, при покупке квартиры или жилого дома с земельным участком по Военной ипотеке, если владельцами недвижимости являются несколько человек, имеющие доли, договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса. Данное изменение относится не только к военнослужащим – участникам НИС, но и к остальным сделкам. Т.е.

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг.

Внимание

Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

§ 2. Особенности ипотеки

Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (см. также § 8 гл. 10).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК)[156].

Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка (например, обладает им на праве постоянного пользования либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.

Если предметом ипотеки является не здание или сооружение, а иной объект недвижимого имущества (в частности, нежилые и жилые помещения, встроенно-пристроенные помещения в жилых домах и т.п.), то рассматриваемое правило ст. 340 ГК (ст. 69 Закона об ипотеке) также применению не подлежит.

Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника) (см. также § 3 гл. 10).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке).

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.

Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношения с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК).

Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК).

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. п. 2 – 4 ст. 339 ГК). Государственная регистрация ипотеки также осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 2 ст. 19 Закона об ипотеке) (см. также § 7 гл. 10).

На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:

– во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество;

– во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК);

– в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (ч. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 – 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспечения ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, если соответствующее право залогодержателя предусмотрено закладной.

Закладная является ценной бумагой. Возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Допускается залог закладной.

В случае утраты закладной права по ней восстанавливаются залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку «дубликат», передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.

Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения.

Похожие записи:

• Получение гражданства РФ для украинцев в 2023 году
• Нормы обновленного Кодекса о земле, которые вступают в силу 1 января 2023 года
• Как изменится УСН с 2023 года