Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?
Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.
Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.
При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.
Приведу простой пример: если вы платили по кредиту, скажем, вчера, а сегодня пришли оформить досрочное погашение, нужно будет заплатить остаток «тела» кредита (суммы займа) и проценты за один день. Если платеж был неделю назад — проценты за неделю. И так далее.
Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.
Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор. Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении?
На сегодняшний день у заемщиков, которые хотят погасить ипотеку досрочно, есть возможность претендовать на возвращение части страховки. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий. К примеру, получить такую компенсацию можно только при полной выплате кредита. Если погашается лишь его часть, вернуть премию по договору страхования не удастся.
Для возврата страховки в первые 7 календарных дней после полной досрочной выплаты кредита необходимо направить соответствующее заявление в банк, который выдавал заем. Часть страховой премии, которая может быть возвращена, рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до полной выплаты долга.
Важно учитывать и то, что возврат страховки возможен только в том случае, если сам кредит и страхование были оформлены в рамках одного пакета услуг. Также необходимо уточнить, не случались ли за период кредитования ситуации, которые можно отнести к страховым случаям. Если они были, даже часть премии по договору страхования вернуть уже не получится.
Так как закон, позволяющий заемщику получить часть страховки после досрочной выплаты, был принят только 1-го сентября 2020 года, он распространяется исключительно на те договоры, которые были подписаны после этой даты. Если клиент оформил кредит раньше, рассчитывать на возврат части страховки он не может.
Особенности частично досрочного погашения кредита
При частично досрочном погашении возможно два типа списаний:
- в день очередного платежа. В этом случае сумма долга просто уменьшается на сумму внеочередного платежа.
- между двумя очередными платежами. Здесь расчет происходит сложнее. Проценты на сумму долга начисляются каждый день, а гасятся раз в месяц. К моменту досрочного платежа накапливается некая сумма процентов, которая будет погашена за счет средств, предназначенных на досрочный платеж. И только оставшаяся сумма пойдет на погашение основного долга. В следующем же месяце процентная часть очередного платежа будет меньше, ведь часть процентов за этот месяц уже уплачена. Не стоит беспокоиться по этому поводу и откладывать досрочное погашение на день очередного платежа. Чем раньше платеж будет зачислен, тем выгоднее.
Стратегия погашения ипотеки
Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:
- Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
- Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;
Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.
- Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.
Где взять деньги на досрочное погашение?
Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обладать финансовой грамотностью. Такой человек всегда будет эффективно распределять денежные средства между своими нуждами, а при необходимости – сокращать расходы и экономить. На пути к решению взять ипотечный кредит важно отдавать себе отчет в том, в состоянии ли вы отдавать обязательный ежемесячный платеж и нести ответственность в случае изменения финансового положения. Если вы допускаете риск снижения доходов – уменьшите сумму желаемого кредита, в обратной ситуации – срок.
Возможность досрочного погашения ипотеки является вашим преимуществом, но переоценивать свои силы не стоит. Рекомендуется иметь в запасе несколько потенциальных ежемесячных списаний на случай непредвиденных обстоятельств, ведь за просрочку платежей предусмотрены строгие штрафы. Вся экономия от уплаты досрочных взносов нивелируется.
Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?
В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни.
Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 472 млн |
4, 625 млн |
4, 708 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 472 млн |
1, 625 млн |
1, 708 млн |
Как можно досрочно погасить ипотечный кредит
Ни для кого не секрет, что ипотеку большинство среднестатистических граждан России оформляют на долгосрочный период: 20 – 30 лет. Это объясняется тем, что стоимость недвижимости достаточно высока в сравнении с уровнем дохода населения. Поэтому при оформлении ипотеки и внесении всего лишь 1/10 или 1/20 части стоимости недвижимости, с учетом процентных платежей и расходов на страховку размер платежа по кредиту и с учетом двадцатилетнего срока не мал. И заемщики, страхуя себя от невозможности в дальнейшем оплачивать большие суммы по кредиту, оформляют ссуды на 30 лет. Но при этом, пока есть возможность, стараются платить больше, а иногда и вообще погашают ее досрочно.
Досрочное погашение ипотеки возможно в двух формах:
- Частичное погашение, когда плательщик каждый месяц или изредка вносит значительно больше той суммы, которую он должен платить в соответствие с кредитным договором;
- Полное досрочное погашение, при котором весь остаток по ипотеке гасится одним платежом. Заемщик одновременно платит банку-кредитору и основную сумму долга, которая осталась, и сумму процентных платежей, которые он должен уплатить по графику платежей.
Что еще вы должны знать о досрочном погашении
Теперь бонусы! Допустим, вы смогли-таки погасить ипотеку досрочно одним платежом, неважно на каком сроке это произошло. Как вы уже поняли, вначале банк берет в счет оплаты в основном проценты по кредиту и только потом само тело. В первые пару лет размер оплаты процентов составит примерно 70-90% вашего ежемесячного платежа. Следовательно, если вы выплатили ипотеку не за 10 лет, а за 5, то переплата процентов будет очевидной.
По закону, получение дополнительной выгоды банком, в виде поступления средств в качестве уплаты процентов за неиспользованный период является незаконной наживой и может быть обжаловано через суд. Решить такую ситуацию в большинстве случаев можно мирно. Для этого нужно подать соответствующее заявление в банк с просьбой пересчета ранее уплаченных процентов и возмещения разницы, уплаченной клиентом за неиспользованный кредитный период. Расчет величины обязательных к уплате процентов можно сделать и самостоятельно. Вам нужно найти в договоре размер предусмотренных банком процентов за весь период, и вычесть период, на который сократился срок выплаты. Вы получите сумму процентов обязательную к погашению. Остальное вы вправе требовать к возмещению.
Еще один нюанс: не верьте тем, кто говорят, что гасить кредит досрочно, при аннуитетных платежах невыгодно, особенно если делать это в конце срока. С одной стороны вы действительно особо не уменьшаете переплату по процентам, и сможете сэкономить немного. Но вы задумайтесь о пользе для вас. Если у вас реально есть возможность расплатиться с кредитом как минимум на год раньше, то это прекрасная возможность снять с себя надоевшие кредитные обязательства, перестать думать о долге и подумать о приобретении чего-нибудь еще или о предстоящем отпуске. Досрочное погашение выгодно всегда: либо вашему карману, либо вашей нервной системе!
И последнее: после уплаты кредита полностью, возьмите в банке справку, что долг закрыт. Ведь в практике есть немало примеров, когда клиент недоплатил 10-20 рублей, а через время долг накопился на несколько тысяч. Будьте бдительны, ведь вы рискуете только собственными деньгами.
Как досрочно погасить ипотеку?
Досрочно погасить ипотеку в финансовой организации несложно. Для выполнения процедуры необходимо выполнить следующие действия:
- Взять с собой паспорт и посетить банк. Здесь потребуется обратиться к сотруднику финансовой организации и сообщить о принятом решении.
- Написать заявление, указав день предоставления денежных средств, размер платежа и иные важные особенности, если они имеют место быть.
- Внести сумму на счёт, с которого будет происходить списание.
- Финансовые организации проверят корректность выполненных процедур. Если ошибок не найдено, заявку удовлетворят. Будет составлен новый график платежей. Если обязательства закрываются полностью, заемщику выдадут справку об отсутствии задолженности.
Большинство российских банков дает деньги в долг на покупку жилья по системе аннуитетных платежей. Сумма долга и проценты рассчитываются при заключении договора. Ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму. Эта схема больше устраивает банк, нежели клиента.
Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, в ВТБ, других солидных банках России четко отлажено. Банкиры подберут самый выгодный для заемщика вариант, позволяющий заемщику сэкономить.
Кредиторам, конечно, это невыгодно. Но дальновидные банкиры учитывают не только сиюминутную выгоду. Довольный клиент обратится за следующим кредитом в то банковское учреждение, где к нему отнеслись с пониманием. Банки, вставляющие «палки в колеса» и умышленно скрывающие информацию о возможных способах снизить финансовую нагрузку, в будущем обиженный клиент обойдет десятой дорогой.
Предупреждение банка о намерениях
Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика. По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток. Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.
При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.
Некоторые банки требуют только такой вариант, даже если у них имеется интернет-банкинг, а клиент в настоящий момент находится в регионе, где нет их представительств. Могут не принимать заявку, если ипотека выдавалась в другом отделении банка. Поиски доверенного лица и оформление доверенности могут создавать дополнительные неудобства.