Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве с доплатой или без доплаты». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Услуги агентства недвижимости
Допустим, вам нужно поменять 2-комнатную квартиру на 3 комнатную с доплатой, или вы планируете переехать в новостройку, или, наоборот, выехать за город, что нужно делать в этом случае? Нужно оценить стоимость своего объекта недвижимости, найти встречное предложение, которое вас устраивает, оформить обмен квартир.
Согласитесь, без помощи специалистов правильно установить цену жилья очень сложно. Сотрудники МГСН назовут точную цифру с учетом всех факторов. В этом случае поменять один объект недвижимости на другой будет гораздо проще.
Также они помогут решить проблему подбора неравнозначного жилья, особенно, когда располагается недвижимость в разных районах или даже за городской чертой. Что нам позволяет работать эффективно?
- опыт работы и отработанная годами система поиска предложений;
- постоянный мониторинг;
- хорошее знание рынка;
- юридическая грамотность.
Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке
Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:
- Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
- Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
- При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.
Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:
- Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
- Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
- После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.
Какие варианты обмена допускает закон
В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.
По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:
- прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
- обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.
При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.
Трудности и риски при обмене жилья
Обменять квартиру в Москве или Подмосковье – задача непростая. Предстоит
найти покупателя имеющейся квартиры и сразу же подходящий вариант нового жилья, быстро собрать все документы и юридически правильно оформить обе сделки. При этом надо учесть специфику конкретных операций с недвижимостью.
Существуют «подводные камни», на которые наталкиваются те, кто пытается самостоятельно решить квартирный вопрос.
Проблемы при проведении альтернативных сделок:
- Неадекватная оценка продаваемой квартиры.
- Запутанная схема расчета (покупатель хочет заплатить наличными после регистрации перехода права собственности).
- Нет возможности проверить подлинность документа на квартиру.
- Сложно выявить препятствия для продажи квартиры.
- Не хватает средств на доплату, а банки предлагают кредит на плохих условиях.
- Допущены ошибки в тексте договора купли-продажи (отказ в госрегистрации перехода права собственности).
- После получения денег продавец не освобождает квартиру и не выписывается.
Скованные одной цепью
Основным недостатком альтернативной цепочки является ее ненадежность. Последствия при отказе от альтернативы всего лишь в несколько ходов могут быть катастрофическими. Из-за любого сбоя в цепи – «верхний хвост» передумал покупать или у кого-то из участников в середине недействительна какая-то справка — вся стройная конструкция может вмиг развалиться как карточный домик. И другие стороны процесса ни на что не смогут повлиять, от них уже ничего не будет зависеть.
Однако, клиенты на рынке недвижимости изначально и не подозревают о том, что простейшая па первый взгляд операция может перерасти в многоступенчатую сложно структурируемую, практически не поддающуюся управлению схему – планируя только лишь «просто продать» и одновременно купить, они в конечном счёте могут стать непосредственными участниками непролазного бурелома из пяти-десяти сделок. В подобного рода процедурах и пертурбациях психологическая составляющая выходит на передний план и у большинства соискателей на рынке вовсе нет сил себя превозмочь. Страх перед финансовыми обвалами и скачками цен заставляет собственников и приобретателей решать уравнение с неизвестными членами и преодолевать бег с препятствиями, а сопутствующий при этом моральный прессинг сковывает разум и движения. Таким вот образом, покупатели и продавцы и выстраиваются в шеренгу, длина которой порой достигает более 10 звеньев, а форма может принимать причудливую конфигурацию.
От каждого из звеньев цепи будет зависеть успех вашего мероприятия в целом!
Только поймите меня правильно. В данном контексте, я вовсе не пытаюсь кого-либо отговорить от намеченной цели. Мне как ответственному исполнителю крайне важно, чтобы потенциальные клиенты в полной мере осознавали, что при проведении операции по обмену вторичного жилья зачастую существуют определённые риски, связанные в первую очередь с потерей драгоценного времени.
Порядок обмена квартиры на квартиру
При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:
- Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
- Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
- Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
- Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
- В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
- После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
- По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.
Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.
Если в квартире прописаны недееспособные или несовершеннолетние граждане, орган регистрации запросит разрешение на обмен от опеки и попечительства.
Столичный Центр Недвижимости — возможность обмена жилья на самых лучших условиях!
Почему вам выгоднее обратиться в нашу компанию?
- Мы уже почти 10 лет работаем на рынке недвижимости и хорошо ориентируемся во всех его нюансах, что позволяет нам оперативно находить лучшие варианты обмена и заключать выгодные для вас сделки.
- В нашей базе данных несколько сотен вариантов прямого обмена, а также около 50 тысяч квартир для обмена через куплю-продажу. Новейшее программное обеспечение, позволяет в онлайн режиме проводить анализ ситуации на рынке и оперативно находить оптимальный вариант обмена квартиры в каждом конкретном случае.
- Если вы решили поменять квартиру с доплатой, мы поможем вам решить вопрос с ипотекой на самых выгодных именно для вас условиях (наименьший ежемесячный платеж, минимальная процентная ставка и т.д.), так как сотрудничаем с несколькими надежными банками: Дельта Кредит, Сбербанк, МБанк, Росбанк, Связь Банк, Банк Жилищного Финансирования.
- Вы можете обратиться к нам не только по поводу прямого обмена жилья, но также, если планируете съезд, разъезд, обмен недвижимости в Москве на Подмосковье.
- Вы можете целиком переложить весь процесс на менеджера, который будет работать с вашей заявкой с момента ее подачи до долгожданного дня заключения сделки и получения ключей от нового жилья! И при этом, мы будем держать вас в курсе дел на протяжении всего процесса.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Преимущества и недостатки
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
У этой сделки есть свои преимущества:
- она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
- возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
- отсутствие соседей в пределах одного дома;
- возможность возводить дополнительные постройки на участке;
- благоприятная экология;
- экономия на коммунальных расходах.
Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.
Оценка преимуществ и недостатков частного дома сугубо индивидуальна, так как каждый имеет свои пристрастия и привычки, а также потребности в комфортном жилье. Тем не менее, к основным достоинствам проживания в частном доме можно отнести:
- возможность увеличить свои квадратные метры, что остро необходимо для многодетных семей;
- создание идеальных условий для роста детей, которые смогут часто проводить время на свежем воздухе;
- постройка дополнительных объектов, включая детские площадки, бани, веранды и другие пристройки;
- отсутствие соседей, а значит и потопа, неожиданных ремонтных работ и бессонных ночей;
- создание условий для разведения домашних животных, ведь им не придется жить на одной территории с людьми;
- при наличии небольшого огорода можно сажать любые овощные культуры, деревья и разводить цветы.
Плюс ко всему владельцам частных домов не придется платить за всевозможные услуги ЖКХ, дополнительные сборы жильцов на проведение ремонта подъезда и прочих общественных «поборов».