Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор залога недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.
В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.
Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.
Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.
Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.
Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.
Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.
Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
ДОГОВОР ЗАЙМА между физическими лицами
(с необходимостью получения одобрения на досрочный возврат)г. «» 2023 г.
Гражданин , паспорт: , выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заимодавец», с одной стороны, и
Гражданин , паспорт: , выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:
Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости — образец
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.
Если договор заключен в соответствии с нормами закона, банк не согласен на расторжение соглашения, а для замены предмета залога у заемщика нет альтернативного имущества, снять обременения можно путем погашения задолженности. Сделать это удастся с помощью собственных сбережений или благодаря услуге рефинансирования.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Первым делом, следует рассмотреть, какие именно обременения недвижимости могут быть. Среди вариантов:
- Ипотека. Квартиры, в ипотечном кредите также является залоговой. Но в некоторых случаях ее можно заново заложить для получения нового займа. При этом обязательно нужно получить «добро» от банка на такие действия.
- Договор пожизненной ренты. Это означает, что владелец квартиры обязан предоставлять жилплощадь бывшему владельцу до конца его жизни. Использование в качества залога возможно только по его письменному разрешению.
- Наличие в составе прописанных несовершеннолетних, недееспособных лиц. Для проведения любых действий с подобной квартирой нужно разрешение органа опеки и попечительства.
- Аренда. Подобный вариант временный, по истечению срока аренды недвижимость можно использовать для любых собственных целей.
- Арест – является самым тяжелым обременением и если недвижимость находиться под арестом, использовать ее в качестве залога не удастся.
Сложности возникают уже на этапе поиска кредитора, ведь заложить можно недвижимость, которую в случае неуплаты займа кредитор сможет выгодно продать. С квартирой имеющей ограничения это крайне проблематично, хотя это в большей мере зависит от типа такого обременения.
Совет! Прежде чем обращаться в тот или иной банк следует ознакомиться с требованиями, выдвигающимися к залогу. Если категоричного пункта по поводу обременения на недвижимость нет, то можно попытаться получить кредит.
Как вариант можно обратиться к услугам специализированных компаний, которые за относительно короткий срок помогут получить займ. При этом подобные организации помогают в получении займа, только если есть документы на право собственности и удостоверение личности человека, который обращается к ним.
3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.3.3.
Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.3.6.
Минусы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме
Один из минусов нотариальной формы договора, в случаях, если сделка должна быть проведена в короткие сроки может превратиться в существенный минус, так как на получение ответов на запросы, а также на составление всех необходимых документов в нотариальных конторах может уйти от 3-5 дней с момента заявки, до непосредственного заключения договора. В данном случае стороны договора могут заключить его в простой письменной форме, если это не противоречит законодательству, как в случае с долями недвижимого имущества.
Следующим существенным минусом заключения договора займа с залогом в нотариальной форме, является цена за услуги нотариуса. В услуги нотариуса будет входить, как техническая работа за составление документов и соглашении, так и процент от кадастровой стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Также одним из минусов нотариальной формы договора, является то, что все дополнения или соглашения к договору должны быть выполнены в той же форме, что и основной договор, т.е. тоже в нотариальной форме, что также выльется в дополнительное время и дополнительные расходы за услуги нотариуса.
Заключая договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества, стороны должны помнить, что обязательства заёмщика по возврату денежных средства начнутся, только после непосредственной передачи ему денег, а не с момента заключения и подписания договора, а обращение взыскания за счет заложенного имущества, возможно только в случае, если ипотека будет зарегистрирована в установленном законом порядке.
Взыскание заложенного недвижимого имущества
Залогодержатель по закону может использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость в случае:
- при грубом невыполнении условий договора займа;
- при имеющемся обременении залога в пользу третьих лиц;
- при возникшем риске утери предмета залога по вине залогодателя;
- при нарушении правил пользования заемщиком недвижимостью.
Внесудебный способ взыскания возможен только в случае, если это было предусмотрено условиями договора при нотариальном заключении договора займа и возможности осуществить взыскание по нотариальной подписи, а не по решению суда.
Для получения судебного решения дело можно направить в районный суд по месту нахождения имущества заемщика. Суд, принимая решение по сути дела имеет право предоставить должнику отсрочку в размере не более одного года для погашения долга.
Причинами для отказа обращению займодавца на взыскание залога могут быть два условия:
- сумма просроченного долга составляет менее 5% стоимости недвижимости;
- небольшая длительность просрочки — не более 3-х месяцев.
Договор займа под залог недвижимости: ключевые особенности
Статья 5 «Закона об ипотеке (залоге недвижимости)» помогает разобраться, если Вы планируете составить договор займа под залог недвижимости. Согласно этой статье, под залог может оформляться на то имущество, которое подпадает под статью 130 ГК и определено в ней как недвижимое, иными словами – связанное с землёй. Это, первым делом, земельные участки, но не все – лишь те, которые не находятся в государственной либо муниципальной собственности. Используются и участки недр. Предприятия, здания подходят даже те, которые находятся в недостроенном состоянии или используются в разного рода предпринимательской деятельности. Подходят и помещения, которые имеют потребительское назначение – гаражи, дачные домики, садовые постройки. Договор займа, обеспеченный залогом, предусматривает внесение под залог и жилых помещений — например, можно составить шаблон договора займа под залог квартиры.
Что до последнего, то такие помещения могут быть оформлены подобным образом исключительно при ориентировании на статью 69 ФЗ «Об ипотеке». Учитываются и требования банков, поэтому не стоит рассчитывать, что любое помещение окажется признанным годным в качестве залога. Важное требование – это наличие права на владение собственностью, которое обязательно необходимо зарегистрировать.
Договор займа под залог квартиры возможно составить и в том случае, когда нотариально заверено имущественное поручительство. Однако если определённые критерии жилья не устраивают кредитора, он имеет полное право обозначить это в письменном виде – к примеру, к нежелательным критериям могут относиться плохое санитарное или техническое состояние, использование на текущий момент в коммерческих целях, право должника владеть лишь частью помещения, нахождение квартиры в общежитии, низкая стоимость. Можно выразить претензию даже в связи с непонравившейся этажностью здания, его возрастом. Как можно заметить, образец договора займа под залог допускает индивидуальные трактовки, и чаще всего они зависят от сроков кредитования, суммы займа. Возможно указание условий относительно того, что заем целевой и не может использоваться кроме как согласно установленной цели, например, заем для покупки жилья.
Характерные особенности
Договор займа с залогом — это предоставление займодавцем денежных средств или иных материальных ценностей на условиях возврата долга, обеспечением которого является любое имущество заемщика.
Так как в подобной сделке участвует собственность заемщика, то это накладывает свой отпечаток и формирует основные характерные особенности:
| Оформление документов | при заключении договора займа с залогом заемщик и займодавец солидарно несут ответственность друг перед другом за сохранность имущества. Поэтому особое внимание при составлении уделяется описанию залогового имущества (предмет и денежная стоимость), а также мерам, принимаемым для его сохранности и ответственности за утрату обеспечения по займу. Важно помнить, что при заключении договора с залогом недвижимого имущества, потребуется обязательная государственная регистрация сделки в органах Росреестра |
| Предоставление гарантий сохранности и целостности залогового имущества | в большинстве случаев заемщик предоставляет займодавцу не само имущество, а только документы на него (свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт технического средства и т.д.). Поэтому основной обязанностью займодавца является обеспечение надежного хранения этих документов до момента полной оплаты долга и закрытия договора |
| Процедура реализации залога в случае неисполнения заемщиком своих долговых обязательств | многие желающие оформить договор не до конца понимают, что важно не просто предоставить какое-то свое имущество. Залог не может стоить дешевле, чем сумма займа. При негативном развитии событий (заемщик не может оплатить долг) займодавец продает залоговое имущество и погашает имеющуюся задолженность (сумма основного долга + проценты за пользование заемными средствами + штраф + пеня). Если ваше имущество будет стоить дороже, чем сумма долга, его все равно продадут, а остаток средств вернут заемщику. Проблема в том, что займодавец не будет стремиться к тому, чтобы получить наиболее высокую реализационную цену. Поэтому, принимая решение о заключении сделки с залогом, важно осознавать степень риска и реально оценивать свои финансовые возможности |
Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости — образец
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.
Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.
Понять данное определение поможет пример:
Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.
Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).
Предпосылкой выдачи банковского кредита является оценка платежеспособности заемщика. С этой целью кредитная организация запрашивает у потенциального заемщика сведения о его заработной плате, иных доходах, имеющемся имуществе. В случае если обязательства заемщика обеспечиваются поручительством, кредитная организация истребует аналогичные данные о поручителе. При выдаче займа частным лицом стадия оценки платежеспособности заемщика как таковая отсутствует. Заимодавца не интересует размер дохода заемщика, поскольку обязательства заемщика по возврату суммы займа обеспечиваются посредством псевдозалоговой конструкции. Юридическое оформление этого способа обеспечения может быть следующим.
Ссылаясь на «неудобства» ипотеки (в части процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и реализации с публичных торгов), заимодавец предлагает заемщику передать ему недвижимое имущество в собственность — на время пользования займом, обещая возвратить это имущество в случае исполнения заемного обязательства. Безусловно, любому отечественному юристу мысль о передаче права собственности на время покажется абсурдной, однако не искушенные в юридических тонкостях граждане не видят ничего предосудительного в подобной обеспечительной конструкции.
Между заимодавцем и заемщиком оформляется соответствующий договор об отчуждении недвижимого имущества (как правило, купли-продажи) с условием о том, что при возврате заемщиком (продавцом в договоре купли-продажи) суммы займа и причитающихся процентов заимодавец (покупатель) обязуется возвратить ему ранее переданное имущество — посредством расторжения договора купли-продажи либо заключения договора «обратной» купли-продажи (при которой покупатель становится на место продавца, а продавец — на место покупателя).
Практикуется и такой вариант, при котором одновременно с заключением договора обеспечительной купли-продажи заимодавец и заемщик заключают предварительный договор обратной купли-продажи недвижимого имущества .
———————————
В отличие от основного договора предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и не заносится в ЕГРП (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В роли заемщиков обычно выступают граждане, находящиеся в тяжелом материальном положении (не имеющие шансов получить кредит в банке), поэтому в большинстве случаев полученные займы остаются невозвращенными. В свою очередь, заимодавец, несмотря на обеспечительный характер купли-продажи и некоторую условность перехода к нему права собственности, не торопится возвращать (переоформлять на заемщика) полученное имущество. Поскольку стоимость недвижимого имущества, переданного в качестве обеспечения, как правило, значительно превышает сумму полученного займа, заемщик обращается в суд с иском о признании сделки об отчуждении имущества недействительной (притворной) и применении последствий ее недействительности.